Цены на нефть и рынок коммерческой недвижимости

Новости
wanted consulters
21.01.2015

Рынок коммерческой недвижимости опосредованно зависит от изменения цен на нефть, т.к. цены на нефть непосредственно влияют на курс рубля по отношению к доллару и посредством влияния на макроэкономическую ситуацию оказывают воздействие на уровень деловой активности арендаторов.
Рынок офисной недвижимости Московского региона высокого класса преимущественно номинирован в долларах, среднего и низкого классов – в рублях. При падении цен на нефть курс доллара растет, в результате ставки аренды, номинированные в долларах, в рублевом выражении растут, а ставки аренды, номинированные в рублях, в долларовом выражении - падают.

В течение месяца-полутора игроки рынка адаптируются к текущим условиям, и в случае сохранения тенденции к повышению курса валют, корректируются долларовые ставки аренды, т.к. спрос смещается в сторону аренды рублевых предложений или с фиксацией курса на определенном уровне, т.к. данный вариант характеризуется прогнозируемым уровнем расходов на аренду.

Через 1-1,5 месяца после начала роста курса валют происходит снижение ставок аренды номинированных в долларах или их фиксация рублях по курсу ниже ЦБ, но выше чем, до начала валютных колебаний. Таким образом, средние ставки аренды в долларах снижаются, а рублевом выражении средние ставки растут.

С другой стороны, через 1-1,5 месяца после начала валютных колебаний компании-арендаторы вносят коррективы в планы краткосрочного развития, в том числе отказываются от расширения занимаемой площади и улучшения занимаемых помещений. Таким образом, снижается спрос на офисные помещения.

Через месяц-полтора простоя офисных помещений собственники вынуждены корректировать ставки аренды в сторону их снижения. Таким образом, происходит дальнейшее снижение средних долларовых ставок аренды на 5-7%, при этом средние рублевые ставки изменяются незначительно, однако за счет растущей инфляции средние реальные рублевые ставки становятся ниже.

Спустя 2-3 месяца после начала резких валютных колебаний арендаторы и собственники адаптировались к изменившимся условиям: одни арендаторы стремятся пересмотреть коммерческие условия ранее заключенных договоров аренды, и собственники готовы их обсуждать, другие – вынуждены сокращать издержки на аренду помещений и заключают договора аренды на новые помещения меньшей площади и, возможно, с потерей их качества, при этом собственники готовы предложить дополнительные скидки. Таким образом, рынок офисной недвижимости оживает после небольшого затишья, и на рынке вновь совершаются новые сделки по аренде помещений, а также изменяются условия в ранее заключенных договорах аренды. Средние ставки аренды продолжают коррекцию в сторону понижения в высоком классе, в среднем и низком классе - существенно не меняются.

В последующие 2-3 месяца рынок офисной недвижимости находится под воздействием сформировавшихся тенденций.

Если спустя 5-6 месяцев после начала значительных валютных колебаний продолжается девальвация рубля, и в экономике нет новых точек роста и положительных тенденций, то рынок коммерческой недвижимости значительно проседает: уровень деловой активности снижается, средние долларовые ставки аренды снижаются  на 10-15%, рублевые – на 5-7% и остаются под влиянием инфляции.

После новой волны потрясений рынок коммерческой недвижимости вновь несколько оживает: появляются новые небольшие компании, которые в период кризиса пытаются найти свои ниши, заканчиваются ранее заключенные договора аренды – умеренный уровень активности арендаторов сохраняется в течение нескольких месяцев. Средние ставки аренды стабилизируются или снижаются незначительно.

Спустя 9-12 месяцев с начала резких валютных колебаний, при сохранении негативных тенденций на валютных рынках и в экономике, рынок коммерческой недвижимости может нащупать «дно»: средние ставки аренды снизятся на 10-15%, таким образом, с начала кризисных явлений средние долларовые ставки аренды могут снизиться до 30-35% в среднем и низком классе, и до 40-50% в высоком классе.

Спустя год с начала кризисных явлений начнется постепенное восстановление экономики за счет появления новых точек роста и оптимизации бизнес-процессов и повышения эффективности существующих предприятий, рубль начнет последовательное укрепление, в том числе и за счет роста цен на нефть: за год продажи нефти по низким ценам количество мировых игроков нефтедобывающего сектора значительно сократиться, объем предложения снизится, и цены постепенно начнут расти. Вслед за восстановлением макроэкономической ситуацией в России начнется и постепенное оживление и восстановление рынка коммерческой недвижимости.

При стоимости барреля нефти в 40 долларов, справедливый курс доллара составляет 65-70 рублей за доллар, при стоимости барреля нефти в 20 долларов, справедливый курс доллара - 75-80 рублей за доллар.

Однако, как только начнется значительное падение курса рубля, увеличится доля валютных спекуляций, которая начнет раскручивать курс доллара. Правительство и ЦБ будут вынуждены ужесточить валютную политику и перейти к «ручному» регулированию, как мы наблюдали в конце 2014 года, тогда курс доллара по отношению к рублю может быть не более 70-75 рублей, при стоимости барреля в 20 долларов.
 

Оставить заявку
Предложить собственнику свою цену
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену