Аренда элитных квартир в Москве: спрос на рынке подогрели переезды

25.01.2017

IRN.RU

Арендаторы ищут квартиры получше и подешевле

2016 г. порадовал риелторов, работающих на рынке элитной аренды Москвы: спрос вырос, и существенно. Впрочем, о резком увеличении числа желающих снять дорогие квартиры речи пока не идет - арендаторы просто ищут новые, более привлекательные варианты. В том числе в плане цены.

Спрос vs предложение

2016 г. оказался весьма успешным для риелторских компаний, занимающихся сдачей в аренду дорогих московских квартир. В Point Estate число заявок на аренду выросло на 54% по сравнению с 2015 г., количество сделок – на 22%, Kalinka Group сообщила о более чем двукратном росте спроса. В Savills в 2016 г. поступило на 21% больше запросов от потенциальных арендаторов, чем в 2015 г.

Впрочем, подобная динамика не означает, что в прошлом году в Москве резко выросло число состоятельных арендаторов.

«Столь высокий рост спроса в 2016 г. вызван пересмотром договоров и поиском участниками рынка новых, более привлекательных вариантов», - говорит Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate. Как следствие, на рынке увеличилось число переездов: из-за практики смены квартир и «движения» арендаторов внутри рынка в поисках более выгодного предложения.

В течение года спрос был волнообразным, рассказывает Юлия Ковалева, директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group. По ее словам, в августе на рынке отмечалась необычайная активность, а традиционно высокий сезон – начало осени – был в 2016 г. на удивление спокойным. «На наш взгляд, потенциальные наниматели спешили летом с поисками качественных квартир по адекватной стоимости, чтобы избежать ажиотажного периода и заранее решить жилищный вопрос, ведь с приближением осени и началом делового сезона выбор качественного предложения становится все меньше, - говорит Ковалева. - Зима в целом была активной, сделки закрывались вплоть до 31 декабря».

В оценке динамики предложения эксперты разошлись. По данным Point Estate, этот показатель увеличился в 2016 г. на 18% как за счет совсем новых предложений, так и объектов, вернувшихся на рынок. Наиболее активно предложение росло в I и IV кварталах: +15% и +5% за квартал соответственно, отмечает Ирина Калинина.

Kalinka Group оценивает прирост количества элитных квартир, сдаваемых в аренду, в 15% по сравнению с концом 2015-го. Однако, по словам Юлии Ковалевой, значительную часть этого объема составляет неликвидное жилье с завышенным ценником. «Рынок испытывает дефицит качественных высокобюджетных квартир, предложение отстает от существующего спроса на 20-30%», - рассказывает эксперт.

Согласно подсчетам Savills, с начала года число сдаваемых в аренду элитных объектов снизилось на 15%, «что свидетельствует об их ликвидности».

Blackwood не приводит данные в целом за год, но отмечает, что в связи с активизацией арендаторов осенью - в разгар делового сезона – объем предложения уменьшился на 10-15% относительно начала года. Несмотря на это, предложение в 2016-м, как и в 2015-м, в два-три раза превышало текущий спрос.

О том, что в дорогом сегменте свободных квартир больше, чем арендаторов, говорит и Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Ничего странного в такой ситуации нет: объем предложения элитного жилья в аренду за последние три года вырос почти в два раза. «Прежде всего это произошло за счет резкого сокращения спроса на элитном рынке ввиду отъезда значительного числа экспатов и смещения спроса для российских арендаторов с элитного жилья на квартиры бизнес-класса. Соответственно, выросло и вакантное предложение на рынке», - говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Сроки экспозиции

Дисбаланс спроса и предложения привел к тому, что относительно 2014 г. срок экспозиции элитных квартир вырос в несколько раз. Если до введения санкций наиболее ликвидные квартиры задерживались на рынке не более двух-четырех дней, то сейчас на поиск желающих снять подобные лоты может уйти две-четыре недели, отмечает Александр Шибаев.

Юлия Ковалева акцентирует внимание на расслоении рынка. По ее словам, срок экспозиции высокопремиального жилья составляет в среднем два месяца, но из-за дефицита качественного предложения, который наблюдается с весны 2016 г., большинство хороших объектов по адекватной цене снимают после первого показа. По ее словам, на такие квартиры выстраивается очередь из потенциальных арендаторов, а итоговая ставка может быть на 10-15% выше заявленной собственником.

«Один из наших клиентов в прошлом году находился в «пассивном поиске» - неспешно подбирал подходящий вариант, - рассказывает Ковалева. - Ему поступали привлекательные предложения от собственников, чьи квартиры он смотрел, предложения о скидках и особых условиях аренды. Прошёл год, закончился его договор, и он в полной уверенности, что будет снова искать в таком же режиме, стал изучать рынок. Когда на его глазах в считанные часы ушла четвёртая (!) понравившаяся ему квартира, он приехал на очередной просмотр с деньгами и тут же подписал договор с собственником».

При этом переоцененные объекты, как и раньше, могут экспонироваться месяцами, пока стоимость аренды не будет скорректирована в соответствие рыночной, подчеркивает Ковалева.

Ставки

Так как желающих снять дорогое жилье в Москве по-прежнему значительно меньше, чем свободных квартир, аренда продолжает дешеветь. Во всяком случае, в рублях – в этой валюте, по данным Point Estate, в 2016 г. были номинированы ставки 87% квартир на рынке.

Согласно подсчетам специалистов компании, средний бюджет предложения элитной квартиры в аренду к концу 2016 г. составил 367 тыс. руб. в месяц – на 11% меньше, чем в IV квартале 2015 г. Savills сообщает о снижении показателя на 4% по итогам 2016 г. – до 314 400 руб. в месяц.

По информации «ИНКОМ-Недвижимости», в премиум-классе официальные ставки – те, что в объявлениях, - просели в 2016 г. на 3-6,5%, в зависимости от числа комнат, а в бизнес-классе падение цен предложения не превысило 4%.

По данным Kalinka Group, в 2016 г. средний бюджет сделки на рынке элитной аренды сократился на 5,5%, с 343,1 тыс. до 324,3 тыс. руб. в месяц.

«Снижение уровня средней цены в течение года обусловлено выходом на рынок нового, более дешевого предложения, а также активным пересмотром цен на неликвидные квартиры в сторону снижения», - поясняет Ирина Калинина.

Небольшой рост рублевых ставок на рынке элитной аренды зафиксировала лишь компания Blackwood (из опрошенных IRN.RU). По ее данным, к концу года за аренду элитной квартиры в Москве просили в среднем 450 тыс. руб./мес., что на 2% больше, чем годом ранее. В долларовом выражении арендные ставки увеличились в годовом выражении на 14%. (по-видимому, не в последнюю очередь благодаря укреплению рубля – прим. ред.).

При этом, по информации компании, в прошедшем году существенно сократился разрыв между средней запрашиваемой и средней предлагаемой арендной платой. Так, если в начале 2016 г. собственники в среднем запрашивали на 50% большую арендную плату относительно средних запросов арендаторов, то к концу года данная разница уменьшилась до 15%, отмечает Александр Шибаев.

Средний запрашиваемый арендаторами бюджет тоже сократился примерно на 15% по сравнению с 2015 г., составив около 240 000 руб. за объект месяц, говорится в отчете Savills. Впрочем, в декабре 2016-го бюджет спроса достиг отметки в 270 000 руб. за объект в месяц – одного из максимальных значений показателя в прошлом году.

По словам Шибаева, наибольшей популярностью в прошлом году пользовались квартиры с одной и двумя спальнями, и в целом площади квартир в запросах в течение года уменьшились.

Аналогичную статистику приводит и Savills: на квартиры указанного формата пришлось две трети всех запросов. Студиями и лотами с тремя спальнями в 2016 г. интересовалось 10% и 18% арендаторов соответственно, на многокомнатные квартиры пришлось 7% спроса.

Прогнозы

Как и в массовом сегменте (см. «Аренда недорогого жилья в Москве и Подмосковье: рынок обустроился на дне»), существенных подвижек на рынке дорогой аренды в ближайшей перспективе риелторы не ждут.

«Тенденции 2016 г. сохранятся и в 2017 г. Основными факторами заключения сделки все также будут более выгодная цена и готовность арендодателя к скидкам. Значительная доля реализованного спроса будет приходиться на переезды. Существенных изменений в бюджетах не ожидается, так как рынок элитной аренды пришел к равновесию», - говорит Ирина Калинина.

По мнению Александра Шибаева, основные изменения в 2017 г. будут связаны с сезонным фактором, а именно снижением спроса к концу весны. Во второй половине года на рынок могут оказать влияние геополитические изменения, например, ослабление санкционного режима и, как следствие, возможный приток экспатов.

Оставить заявку
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену