Бездоходные дома

02.10.2016

Профиль

Государство хочет строить квартиры для аренды, но девелоперы пока не находят в этой идее "инвестиционной привлекательности" 

Получить свою долю рынка арендного жилья - давняя мечта различных госструктур. Минстрой рассматривает строительство домов с квартирами для аренды как социальный проект, а АИЖК - как бизнес. "Профиль" попросил экспертов рынка прокомментировать перспективы этих проектов.

Квартирный вопрос не дает покоя москвичам уже многие десятилетия. На собственное жилье в столице можно копить полжизни, а ипотека даже с программой господдержки и акции от застройщиков для многих по-прежнему недоступна. Ставки аренды также остаются завышенными, несмотря на кризис. Больше двух лет назад Минстрой предложил решить эту проблему, возродив доходные дома. "Профиль" выяснил, что из этого получилось и появятся ли когда-нибудь в Москве доступные квартиры в аренду.

Идея Минстроя

В дореволюционной Москве почти половину жилья составляли доходные дома. Многие здания сохранились и по сей день, но сама культура доходных домов исчезла. Сейчас Московский городской центр арендного жилья предлагает квартиры по сниженным ставкам. Аренда однокомнатной квартиры с муниципальной отделкой, без мебели, но с сантехникой и электроплитой обойдется в 13 700 рублей в месяц. Ставка для двухкомнатной квартиры составляет 16 800 - 17 600 рублей в месяц, для трехкомнатной - 20 700 рублей в месяц. Официальная аренда квартир от Москвы есть только в одном доме, причем находится он не в самой столице, а в Подольске.

Министерство строительства и коммунального хозяйства РФ решило возродить институт доходных домов в Москве и в регионах и в 2014 году приняло соответствующий закон (№ 217‑ФЗ). Предполагалось, что наемные дома будут строить субъекты России и муниципальные образования или же частные застройщики. Главное условие для девелоперов - выделить не менее половины общего числа жилых помещений для социального найма, остальные могут сдаваться на рыночных условиях. При этом застройщики могут претендовать на какую-то помощь - например, обеспечение проектов необходимыми инженерными коммуникациями, а также аренду участков по цене земельного налога.

Право на аренду жилья в таких доходных домах по ставке ниже рыночной должны были получить люди, которые не относятся к малоимущим слоям населения, работают, но собственное жилье себе позволить не могут. По подсчетам Минстроя, однокомнатные квартиры в подобных домах в Москве могли бы сдаваться в аренду за 15 тысяч рублей в месяц, в регионах - за 10 тысяч рублей в месяц. Однако пока частные застройщики не спешат подключаться к этой программе.

"Мы не видим инвестиционной привлекательности в подобной идее. Люди хотят иметь жилье в собственности, и пока рынок предоставляет такую возможность, они его покупают. Соответственно, мы продаем жилье, которое фактически "на выходе" обойдется дешевле арендного", - комментирует исполнительный директор ГК "МИЦ" Даромир Обуханич.

По мнению представителей Минстроя, проект должен запуститься в полной мере, когда ключевая ставка Центробанка будет снижена до 7-8%,  якобы тогда стоимость заемных денег для застройщиков уменьшится, и это позволит быстрее рассчитываться с кредиторами и получать прибыль от строительства арендного жилья. Напомним, сейчас ключевая ставка Центробанка 10%, а 7% она составляла в марте 2014 года.

Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая считает, что только лишь снижения стоимости кредитования недостаточно. По ее словам, при нынешнем уровне себестоимости строительства в Москве (а это не менее 60 тысяч рублей за квадратный метр) рассчитывать на арендные ставки, которые называют представители Минстроя, не стоит, как и на сильный интерес застройщиков к проекту.

"В условиях жесткой бюджетной дисциплины власти едва ли пойдут на прямое массовое субсидирование строительства дешевых новостроек для последующей сдачи в аренду. На мой взгляд, программа Минстроя в большей степени выполнима в условиях региональных рынков жилья с себестоимостью около 30 тысяч рублей за квадратный метр", - говорит эксперт. По ее мнению, строительство арендного жилья возможно и без прямого бюджетного субсидирования, однако совсем без участия властей не обойтись. Помимо обещанной помощи с инженерными коммуникациями и снижением стоимости аренды земельных участков девелоперов могло бы простимулировать снижение административных барьеров. В частности, в Москве есть определенные нормативы по обеспечению жилых проектов объектами социальной инфраструктуры.

"Если жилой комплекс изначально спроектирован под дальнейшую сдачу одиноким, а не семейным арендаторам, то обязанность строительства "детской" инфраструктуры - детсадов и школ - с такого проекта можно было бы снять", - предлагает Литинецкая. По ее словам, если все вышеперечисленные меры будут приняты, себестоимость строительства может быть снижена примерно на 40%. "Столь значительная экономия оставляет большой простор для возможного торга между государством и застройщиком при выкупе арендного жилья. Полагаю, что в условиях острой борьбы за каждого покупателя многие компании охотно приняли бы участие в такого рода "госзаказе" с гарантированным сбытом", - считает эксперт.

Проект АИЖК

Параллельно с программой Минстроя свой проект, связанный с возрождением арендного жилья, запустило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Им был сформирован паевой фонд недвижимости в размере 15 млрд рублей, который сейчас полностью принадлежит АИЖК. Фонд занимается подбором и покупкой готовых проектов с квартирами и апартаментами для последующей сдачи в аренду. В дальнейшем инвесторам будут предлагаться паи фонда, а сами проекты останутся под управлением АИЖК.

Для АИЖК арендные дома не социальный проект - они должны приносить прибыль пайщикам, поэтому их деньги агентство вкладывает в комплексы бизнес-класса (на фото - ЖК Match Point). В отличие от большинства новостроек, квартиру в которых можно купить в собственность, жилье, предназначенное для аренды, предлагается с чистовой отделкой, мебелью и техникой 

В АИЖК "Профилю" рассказали, что сейчас агентство рассматривает только проекты в Московском регионе, где спрос на арендное жилье уже сформирован. В дальнейшем возможно расширение программы на другие регионы. По оценкам компании Blackwood, в перспективе пяти лет в портфеле АИЖК может появиться порядка 0,5-0,7 млн кв. м арендных площадей, рассчитанных на 20-30 тысяч человек.

На данный момент первый ПИФ АИЖК приобрел апартаменты в двух проектах, которые находятся у станции метро "Белорусская" и у ММДЦ "Москва-Сити", - ЖК "Лайнер" и ЖК Match Point. Общая арендная площадь апартаментов в этих комплексах составляет около 60 тысяч кв.  м. Первые апартаменты в ЖК "Лайнер" обещают сдать в аренду в 2017 году, а Match Point будет построен не ранее 2019‑го.

Как рассказали "Профилю" в компании "Интеко", которая является девелопером проекта "Лайнер", в этом ЖК под сдачу в аренду было выкуплено 295 апартаментов и 50 машиномест. Арендаторы получат полностью готовое к заселению жилье с чистовой отделкой, мебелью, установленной сантехникой и бытовой техникой. "Также по заказу АИЖК наше архитектурное бюро занимается разработкой концепции многоквартирного арендного дома. По проекту это будет жилой дом башенного типа высотой 23 этажа с однокомнатными и двухкомнатными квартирами площадью от 30 до 45 квадратных метров и подземным паркингом", - рассказали в "Интеко".

В отличие от Минстроя, АИЖК рассматривает арендные дома не как социальный проект, а как бизнес и, очевидно, рассчитывает на более платежеспособную аудиторию. Поэтому и цели установить максимально низкую арендную плату у АИЖК нет: его проекты должны приносить прибыль пайщикам. Сообщается, что ориентировочные ставки аренды в первых доходных домах АИЖК составят 45 тысяч рублей в месяц, однако пока в агентстве не могут сказать, за апартаменты какой площади придется платить такую аренду. Известно, что площадь выкупленных ПИФом лотов варьируется от 22 кв. м до 80 кв.  м.

"В наших проектах арендаторам будет предложена дополнительная инфраструктура, сервисы, квартиры будут сдаваться в аренду с современным, качественным ремонтом. Цены на аренду будут установлены с учетом особенностей продукта. Наша задача сейчас - формирование максимально широкой линейки для разного бюджета арендатора", - рассказали в пресс-службе АИЖК. Также в агентстве уточнили, что в апартаментах можно будет оформить регистрацию.

"Арендаторами проектов АИЖК, видимо, будут сотрудники крупных компаний, с которыми у АИЖК могут быть заключены пакетные долгосрочные соглашения. Учитывая, что текущий пул квартир выкуплен в проектах высокого класса, вряд ли несубсидируемая арендная ставка может быть ниже 30 тысяч рублей в месяц даже на самые небольшие апартаменты. Таким образом, коммерческими арендаторами там будут семьи с твердым доходом от 100 тысяч рублей в месяц", - считает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

Какой должна быть арендная плата

Большинство экспертов сходятся во мнении, что ставка аренды в доходных домах эконом- и комфорт-класса не должна превышать 20-25 тысяч рублей в месяц за квартиру площадью 30 кв. м. При этом аналитики считают, что, учитывая серьезное расслоение жителей Москвы по уровню доходов, могли бы быть востребованы и арендные дома бизнес-класса со ставками на уровне 50 тысяч рублей в месяц за апартаменты с одной спальней. Для сравнения: по данным "Инком-Недвижимость", средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом- и комфорт-класса в Москве составляет порядка 29 300 рублей, двухкомнатной - 32 500 рублей, трехкомнатной - 44 200 рублей.

"Многие снимают комнаты или арендуют жилье на пару со знакомыми и тратят на это примерно по 15-20 тысяч рублей в месяц в расчете на человека. Если появятся квартиры пусть даже небольшой площади, около 20 квадратных метров, но по ставке в схожем ценовом диапазоне, на них сразу же возникнет большой спрос, тем более если там будет свежий ремонт, мебель и техника. Среди молодых семей могут быть востребованы квартиры-студии площадью от 30 квадратных метров с платой за аренду, не превышающей 25 тысяч рублей. Но для семей уже требуется больший набор социальной инфраструктуры, поэтому возможность предложить более низкую ставку минимальна, ведь затраты девелопера будут выше, чем в случае со "спартанским" жильем для одиночек", - говорит Мария Литинецкая.

Однако при таких ставках аренды срок окупаемости проекта доходного дома может достигать 13-15 лет при стоимости квартиры порядка 4 млн рублей. Если ставки будут такими, как предлагает Минстрой, срок окупаемости увеличится еще в полтора-два раза. На практике в среднем цикл девелоперского проекта составляет три года: за это время инвестор возвращает вложенные средства и получает прибыль. "Едва ли прочно стоящие на ногах застройщики согласятся участвовать в проекте с такой низкой рентабельностью и с таким сроком окупаемости. Те, что слабее, возможно, согласились бы, но тогда вопрос будет звучать иначе: сможет ли государство поддержать их в случае банкротства?", - рассуждает директор департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty Марина Шекера. 

Оставить заявку
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену