ЧИСТО АНГЛИЙСКАЯ АРЕНДА

13.03.2013

Стоимость аренды московских офисов является одной из самых высоких в мире и уступает только английской столице.

Мы сегодня слишком сыты

Второй год подряд на московском рынке офисной недвижимости не наблюдается серьезных перемен, — отмечают в отчете по итогам 2012 года аналитики компании Cushman & Wakefield Research Publication. — Высокий спрос, разнообразное предложение, стабильные ставки аренды характеризуют данный сегмент коммерческой недвижимости. О постоянстве данного сектора говорит и Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank: «В докризисные годы рынок развивался несколько хаотично, спрос был высоким, поглощались практически любые площади. В кризисной ситуации 2008-2009 годов арендные ставки в Москве подверглись значительной коррекции (прежде всего в премиальном сегменте — классы А, В+), особенно в сравнении с более развитыми рынками Европы, где стоимость аренды соответствовала качеству объектов. Уже более года спрос и предложение в целом сбалансированы. В 2012 году объем поглощения практически соответствовал показателям 2011 года. Некоторое увеличение ставок, а также перемещение арендаторов в бизнес-центрах одного класса вызваны качественными изменениями структуры предложения. Мы полагаем, что в дальнейшем рынок офисной недвижимости в Москве будет схож по динамике с западными».

Из класса В в класс А

Общий объем качественных офисных площадей к началу этого года в Москве составил 13,3 млн кв. м (данные Welhome). При этом наибольшую долю — 36% — заняли офисные объекты класса В+, а самый значительный рост наблюдался в сегменте А, доля этих площадей в общей структуре предложения за 2012 год увеличилась с 31 до 33%, в абсолютном выражении составив около 4 млн кв. м. За счет увеличения ввода площадей класса А доля В в общей структуре предложения сократилась с 33 до 31% (данные S.A. Ricci; рис. 1).

Источник: S.A. Ricci

Снизился и объем ввода офисных площадей. В прошлом году этот показатель достиг минимального уровня за прошедшее десятилетие — 567 тыс. кв. м (рис. 2). Но данный факт не свидетельствует о критической ситуации на рынке, поскольку имеющееся предложение с избытком удовлетворяет спрос.

(* Gross leasable area— арендопригодная площадь.

** Прогноз.)

Источник: S.A. Ricci

«В IV квартале прошлого года не было традиционного для конца года увеличения объема сделок, — отмечают аналитики компании Cushman & Wakefield Research Publication, — это может быть указанием на возможное снижение активности арендаторов в текущем году. Как в классе А, так и в классе B в течение 2012 года наметились тенденции к росту свободных площадей. Вакансии есть почти в трети существующих качественных офисных зданий (в 510 из 1768).

Количество новостроек растет из года в год. В конце прошлого года в стадии строительства находилось 3,4 млн кв. м офисных помещений. Тем не менее нового строительного бума не ожидается. В течение ближайших трех лет ежегодно будет вводиться в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м. Ограниченный спрос на новые помещения (переезды с увеличением занимаемой площади) будет тормозить финансирование строительства новых офисных зданий».

Сегодня доля вакантных помещений составляет, по подсчетам Валентина Стобецкого, регионального директора, главы группы по работе с офисными помещениями компании Jones Lang LaSalle, в классе А — 18,9%, в классе В+ — 12,5%. Офисы класса С не бывают новостройками (располагаются в основном в зданиях советских НИИ) и, вероятно, за счет своих экономичных характеристик по соотношению расценок и качества свободны только на 5-7% (данные компании Praedium).

Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A. Ricci: «Подводя итоги 2012 года, можно говорить о некотором снижении объемов потребления относительно показателя 2011 года, примерно на 15-20% (рис. 3), что в абсолютном выражении составило около 750-850 тыс. кв. м. Мы связываем это с тем, что на протяжении года крупный отложенный спрос, сформировавшийся за время кризиса, был практически полностью удовлетворен».

(* Прогноз.)

Источник: Welhome Real Estate Consulting.

Децентрализация

Основной тенденцией офисного рынка в ближайшие годы станет смещение деловой активности из центра за пределы Третьего транспортного кольца (ТТК), — утверждают аналитики компании Praedium. — Уже сейчас более 70% объема нового строительства офисов классов А и В сосредоточено за ТТК, что вызвано крайне ограниченным числом площадок в центре, сложностью получения согласования, транспортными проблемами и высокой нагрузкой на сети. В свою очередь арендаторы оставляют в центре преимущественно фронт-офисы, а бэк-офисы выводят за ТТК и МКАД, где более низкие ставки аренды, лучшая ситуация с транспортом и парковкой.

Валентин Стобецкий: «Только 18% офисных новостроек расположено в Центральном деловом районе (внутри ТТК)».

Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome: «Наибольшее количество площадей, введенных в 2012 году, приходится на зону от ТТК до МКАД, что свидетельствует о тенденции децентрализации».

За прошлый год количество объектов офисной недвижимости, расположенных внутри Садового кольца, сократилось, по данным RRG, на 25%, а ставка аренды здесь выросла на 11% до $826 за кв. м в год (на фоне среднерыночной динамики +6%). Средняя площадь экспонируемых помещений уменьшилась на 22%, оставляя все меньше возможностей для крупных арендаторов, которые вынуждены постепенно передислоцироваться за пределы центра города.

Денис Колокольников, председатель совета директоров ГК RRG: «Платежеспособный спрос начал активно смещаться за пределы Садового кольца, где в течение последних нескольких лет стабильно увеличивался объем качественных офисных площадей. В долгосрочной перспективе ограниченные возможности строительства и высокие ставки аренды в центре города, минимум вакантных площадей, а также стремление компаний к оптимизации бизнес-процессов приведут к еще большей концентрации спроса за пределами Садового кольца».

Алексей Богданов: «При этом наибольший рост объема поглощения наблюдается внутри Садового кольца — с 25 до 37% (рис. 4), что произошло во многом благодаря самой крупной арендной сделке в 2012 году: Евразийская экономическая комиссия арендовала около 24 тыс. кв. м офисных площадей в БЦ «Вивальди» (ул. Летниковская, 2, район Павелецкой промзоны)».

Источник: S.A.Ricci

(* На рис. 4: БК — Бульварное кольцо, СК — Садовое кольцо, ТТК — Третье транспортное кольцо, ММДЦ — Московский международный деловой центр, МКАД — Московская кольцевая автодорога.)

Поддержка отечественного производителя

Всего по итогам 2012 года в Москве было арендовано 2,01 млн кв. м качественных офисов. Аналитики компании Cushman & Wakefield Research Publication отмечают: «Небольшое замедление активности офисных арендаторов осенью помешало значительно превысить показатель прошлого года (в 2011 году было куплено и арендовано 1,93 млн кв. м). Тем не менее 2012 год стал рекордным по объемам заключенных офисных сделок». Наиболее активными арендаторами и покупателями на рынке офисов в прошедшем году стали российские компании (рис. 5) — преимущественно из секторов финансовых и банковских услуг, производственной сферы, а также строительства и освоения недр.

Источник: Welhome Real Estate Consulting

(** В расчетах (рис. 5) использованы данные по сделкам аренды офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В, взятые из открытых источников, а также внутренние данные по сделкам компании Welhome)

В 2012 году было заключено сразу несколько рекордных по объему арендуемых площадей сделок. Дмитрий Голев: «Дистрибьютор компьютерной техники компания «Мерлион» арендовала 17 тыс. кв. м в БЦ «Мякинино»; фармацевтическая компания Novartis — 16 тыс. кв. м в БЦ «Алкон»; Альфа-Банк — 23 тыс. кв. м в бизнес-парке Nagatino i-Land и т.д.». При этом и спрос на аренду крупных помещений стали предъявлять большей частью российские компании.

Аналогичная тенденция наблюдается в сегменте инвестиционных покупок: компания 01 Properties приобрела такие объекты, как бизнес-центры «Серебряный город» (Серебряническая наб., ок. 40 тыс. кв. м), «Лесная Плаза» (4-й Лесной пер., 4, ок. 40 тыс. кв. м), Ducat III (ул. Гашека, 6, ок. 34 тыс. кв. м)».

Ставки на Лондон

Высокая активность арендаторов в 2012 году и рекордные объемы заключаемых сделок не оказали существенного влияния на ставки аренды, которые в течение года лишь незначительно изменились (рис. 6).

Источник: Praedium.

В IV квартале прошлого года аренда выросла в классе А с $790 до $820 за кв. м в год. Однако в среднем за год ставки были ниже. Аналитики Cushman & Wakefield Research Publication подсчитали, что по классу А среднегодовая арендная выплата составила $790, то есть выросла на 6,8% по сравнению с 2011 годом, что обусловлено не столько повышением запрашиваемых ставок для конкретных зданий (обычно дорожают последние свободные, чаще всего относительно небольшие, блоки в здании), сколько уходом с рынка наименее дорогих предложений класса А. Например, если в начале года можно было найти предложения офисов данного класса в прайм-районах по базовой ставке аренды менее $800, то к концу года все эти объекты ушли с рынка (были арендованы). В настоящее время арендаторам предлагают офисные помещения по ставкам от $800 за кв. м в год и выше. В IV квартале в классе В средняя ставка аренды также выросла с $450 до $490. Тем не менее среднегодовая цена осталась на уровне $460. Таким образом, средняя ставка аренды не изменилась с 2011 года, — отмечают эксперты.

Совпадая в расчетах относительно уровня расценок для класса В, аналитики компании S.A. Ricci определили, что средневзвешенная ставка для офисных площадей класса А в 2012 году не увеличилась, а уменьшилась на 4-5%, составив в среднем по Москве $692 за кв. м в год.

Эксперты компании Blackwood: «Наиболее высокие приросты ставок аренды демонстрировали современные объекты высокого качества, а также бизнес-центры в пределах Центрального делового района (от Кремля до границ с ТТК), где рост дефицита качественного предложения, ускоряемый политикой ограничения строительства новых объектов, оказывает существенное влияние на стоимость помещений. При этом дифференциация ставок аренды в каждом классе в зависимости от местоположения, качества и уровня заполняемости каждого объекта продолжает усиливаться».

Отдельно стоит сказать об арендных ставках офисов класса А — прайм-офисов с видом на Кремль. Валентин Стобецкий: «Московский офисный рынок со ставками в премиальном сегменте в $1150-1550 за кв. м в год остается самым дорогим в Европе после Лондона ($1650 за кв. м в год)».

Как отмечают аналитики Cushman & Wakefield Research Publication, уступки арендаторам во всех классах офисов минимальны. При заключении сделок запрашиваемая цена снижается относительно редко и достигаемое снижение находится на минимальном уровне (в среднем не более 5%).

Аналитики компании Blackwood: «Эксплуатационные расходы составляют на сегодня в среднем $50-290 за кв. м в год для помещений класса А, $60-150 — для класса В+, $50-120 — для класса В-».

В сегменте купли-продажи качественных помещений ценовая ситуация следующая: для офисов класса А цена варьируется от $4,7 тыс. до $27 тыс. за кв. м, класса В+ — от $4,5 тыс. до $20 тыс. за кв. м, для помещений класса

В- - от $2 тыс. до $15 тыс. за кв. м (данные компании

Blackwood). За год здесь ничего не изменилось.

Новая Москва

Основная доля офисного предложения присоединенных к Москве областных территорий представлена административными зданиями советской постройки, а также офисами класса С. В ряде районов Новой Москвы есть небольшие современные бизнес-центры, однако основной интерес игроков рынка сконцентрирован на строящихся бизнес-парках: БП «Дудкино» — Киевское шоссе, 12 км от аэропорта Внуково (девелопер — «КомСтрин»), «К2-бизнес-парк» — Калужское шоссе, 2 км от МКАД (Storm Properties), БП «Телеком Сити» — Киевское шоссе, 2 км от МКАД (PPF RealEstate).

Аналитики компании Blackwood: «Диапазон ставок аренды в качественных офисных помещениях класса А в Новой Москве варьируется от $300 до $450 за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов), что, конечно, гораздо ниже аналогичных ставок в столице (см. табл.). Цена продажи офисных помещений может варьироваться от $2,5 тыс. до $4 тыс. в зависимости от местоположения и класса бизнес-центра».

Источник: Praedium.

Аналитики компании Praedium: «В связи с отсутствием четкой концепции дальнейшего развития и отказом от переезда в Новую Москву органов власти логично предположить снижение здесь активности инвесторов и потенциальных покупателей (арендаторов)».

Год «Москва-Сити»

Несмотря на то что, согласно заявлениям девелоперов, в 2013 году ожидается ввод в эксплуатацию около 1,8 млн кв. м офисных площадей, по оценке экспертов, реально будет сдано не более 600-800 тыс. кв. м. Настрой арендаторов на решение насущных проблем (интерес к быстрым переездам, то есть зданиям, уже введенным в эксплуатацию) и краткосрочное планирование (низкое количество договоров предварительной аренды, чья доля в строящихся БЦ находится на уровне 5% от всех арендованных площадей) указывают на то, что при изменении общеэкономической ситуации арендаторы могут уйти с рынка и спрос способен быстро свернуться.

Аналитики компании Praedium: «Уровень спроса, скорее всего, будет несколько ниже существующего. Объем вакантных площадей может увеличиться за счет ввода новых объектов». «Большинство офисных объектов, заявленных к сдаче в 2013 году, относится к формату бизнес-центров, — рассказывает Дмитрий Голев. — Далее по объему площадей следуют многофункциональные комплексы (МФК). Оба названных формата преобладают в классе А. Форматы бизнес-парков и комплексов офисных особняков, являющихся реконструкцией исторических особняков либо производственных зданий под лофт-офисы, превалируют в классе В (рис. 7)».

Оставить заявку
Предложить собственнику свою цену
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену