Что изменилось в работе торговых центров

Профессиональные мнения
wanted consulters
22.05.2018

Торговцы готовы обновить правила проектирования моллов, но не переносить развлекательные зоны на нижние этажи.

Пожар в кемеровском ТРЦ «Зимняя вишня» произошел в воскресенье, 25 марта. По данным Следственного комитета России, погибло 60 человек. Очаг возгорания появился на четвертом этаже ТЦ – именно там были расположены кинозалы и детская развлекательная зона. Развитию трагедии способствовало множество обстоятельств: вентиляция не была отключена и распространяла дым и огонь по этажу, но была отключена автоматическая система оповещения о пожаре; эвакуационные выходы оказались закрыты, а персонал ТЦ не имел навыков поведения при чрезвычайных ситуациях (ЧС).

Специальная инициатива

В настоящий момент в России, по данным Главного управления МЧС России по Москве, «требования пожарной безопасности к торговым центрам регламентированы федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и нормативными документами в области пожарной безопасности. Особые требования непосредственно к детским игровым зонам в торговых центрах в 123-ФЗ не прописаны. Они, по информации МЧС, оговариваются лишь в нормативных документах, к которым относятся своды правил и национальные стандарты, разработанные в развитие закона. В частности, речь идет о п. 6.1.9 СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования». В нем сказано: «В многофункциональных зданиях и комплексах допускается устройство помещений для временного пребывания и досуга детей (до 3–4 часов без организации питания и сна), с соблюдением СанПиН 2.4.2.2821 и СанПиН 2.4.1.3049. Такие помещения следует размещать не выше второго этажа и с автономным эвакуационным выходом, желательно с противоположной от основных входов в здание стороны». Этот документ был разработан Центральным научно-исследовательским и проектным институтом жилых и общественных зданий и утвержден Минстроем РФ, без участия МЧС России. Размещение залов кинотеатров регламентировано пп. 6.7.17, 6.7.18 СП 2.13130.2012 и зависит от характеристик зданий и вместимости залов.

Однако детские развлекательные зоны в многоэтажных ТРЦ располагаются, как правило, на верхних этажах. Владельцы моллов обходят требование благодаря специальным техническим условиям (СТУ) – техническим нормам, которые разрабатываются для каждого конкретного объекта индивидуально. СТУ начали использовать после утвержденного Минстроем России указа № 248/пр от 16.04.2016. «Для крупных торговых и торгово-развлекательных центров часть российских СНиПов (с 2010 г. своды правил. – «Ведомости») не совсем подходят: они писались тогда, когда такого типа зданий в стране не существовало. Были отдельно стоящие магазины, кинотеатры, рынки, бассейны, концертные залы и т. д., современный ТРЦ может включать все функции», – объясняет главный архитектор LCM Consulting Алексей Коробов.

На следующий день после трагедии член комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Адальби Шхагошев заявил «РИА Новости», что после выяснения причин пожара в Кемерове могут быть пересмотрены подходы к организации пожарной безопасности в ТЦ «и в период строительства, и что касается материалов». 2 апреля депутаты Госдумы от «Единой России» Дмитрий Сазонов, Евгений Ревенко и Юрий Швыткин обратились в Минстрой РФ с инициативой закрепить на законодательном уровне требования размещать развлекательные зоны и кинотеатры исключительно на нижних этажах ТЦ (не выше второго этажа). Зампредседателя комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный подтвердил, что профильная комиссия рассмотрит вопрос в весеннюю сессию (продолжается до 29.07.2018).

Убрать нельзя оставить

Большинство экспертов рынка коммерческой недвижимости инициативу раскритиковали. «Это приведет к снижению потенциального арендного дохода. Большое количество ТЦ и сейчас буквально балансируют на грани рентабельности», – говорит гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов. Так же считает руководитель отдела разработки концепций торговых центров CBRE Иван Артемов: «Перенос крупных кинотеатров и развлекательных центров – это колоссальные инвестиции и потери арендного дохода. В подавляющем большинстве объектов это нереалистично в принципе». По данным S.A. Ricci, 95% столичных кинозалов расположены в ТРЦ, в подавляющем большинстве случаев – на верхних этажах, о ЧС в этих ТРЦ не сообщалось.

По мнению экспертов, при четком соблюдении существующих правил пожарной безопасности размещение любых объектов на верхних этажах, в том числе кинотеатров и развлечений, не опасно. «Если правильно работают системы пожарной сигнализации, системы оповещения о пожаре, системы пожаротушения и дымоудаления, если есть несколько эвакуационных выходов из каждого зала и желательно – сразу на лестницу, ведущую на улицу, а строительные и отделочные материалы соответствуют требованиям пожарной безопасности», – перечисляет необходимые условия безопасности гендиректор УК «Велес траст» Дмитрий Осипов. Однако эксперт согласен, что именно детские игровые зоны следует размещать не выше второго этажа – согласно п. 6.1.9 СП 160.1325800.2014.

На верхние этажи кинозалы помещают, поскольку там должны быть более высокие потолки, которые проще сделать наверху, говорит управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов. «Тот, кто идет в кино, может зайти в и магазины. Импульсивный поход в кино во время шопинга – скорее исключение. Поэтому целевого посетителя логичнее поднимать на верхние этажи», – объясняет эксперт в управлении маркетингом торговых центров (более пяти лет работала в маркетинговых структурах TPS Group) Оксана Мысова. Кроме того, обычно самые высокие арендные ставки на первых этажах ТЦ (около 120 000 руб. за 1 кв. м в год, данные Praedium), а самые низкие – на последних (30 000–60 000 за 1 кв. м в год). Проходимость и доход традиционных арендаторов первых этажей (супермаркеты, fashion-операторы) ощутимо выше, чем развлекательных. Последние «платить по существующим ставкам аренды 1-го этажа просто не могут», говорит Морозов.

«Сейчас контракты заключаются на пересечении арендных ставок, которые платят арендаторы, и условий, которые предоставляет ТЦ, – общая посещаемость, расположение помещения на этаже в привязке к вертикальным связям и т.д. Если на законодательном уровне обяжут размещать развлекательные зоны и кинотеатры не выше второго этажа, то должна будет сложиться новая практика заключения договоров аренды, и на это потребуется время», – говорит Мысова.

В существующих ТРЦ будет выгоднее закрыть развлекательные зоны и кинотеатры в принципе, считает Морозов. Для верхних этажей придется искать других операторов, притягивающих целевой трафик. Например, это могут быть рестораны, выставочные пространства, коворкинги. Гендиректор Blackwood Марина Синявская находит идею размещения коворкингов в ТЦ перспективной: «Грамотная концепция с отличающими проект фишками может быть востребована в торговом центре, особенно если он рядом с метро».

Игры и правила

Зоны развлечений и кинотеатры размещаются на верхних этажах из маркетинговых соображений, по тем же причинам в ТЦ зачастую действуют довольно запутанные навигационные системы, такие как «обойди весь ТЦ, прежде чем спуститься еще на один этаж вниз или найти уборную». На верхних же этажах чаще всего находятся зоны с детскими товарами. Возможно, имеет смысл поменять сложившиеся схемы. Но, по мнению Морозова, решения маркетинга к безопасности не имеют никакого отношения. «В случае экстремальных ситуаций эскалаторы останавливаются, открываются пожарные лестницы, эвакуация происходит самым коротким путем и быстрее, чем обычная циркуляция посетителей в ТЦ», – говорит он. Его точку зрения поддерживают не все опрошенные «Ведомостями» эксперты. По мнению гендиректора «Региондевелопмента» Ольги Вальчук, при такой запутанной навигации у посетителя нет четкого представления, где он находится, как и куда направляться в случае опасности. Это многократно увеличивает риск паники. Драгоценные секунды уходят на то, чтобы только понять, куда двигаться. Значит, навигация должна быть понятной. «Для эффективной передачи наглядной информации о маршрутах эвакуации существуют международные стандарты, такие как, например, ИСО 16069:2004; ИСО 17398:2004 и ИСО 3864-1:2002. Данные системы включают в себя использование графических символов, разметок и стрелок. Неплохо было бы их использовать для повышения безопасности в ТЦ», – говорит Наталия Торгашева, директор по операционным вопросам департамента управления недвижимостью Cushman & Wakefield.

В 123-ФЗ прописаны критерии отнесения объектов к категориям пожароопасности и все требования к зданиям определенной категории. Установлены требования к степени огнестойкости несущих и ограждающих конструкций, к эвакуационным путям и выходам, к материалам, которые можно применять для их отделки; к системам автоматического пожаротушения и системам пожарной сигнализации, перечисляет управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. По мнению большинства опрошенных «Ведомостями» экспертов, российские законы и правила безопасности и проектирования ТРЦ вполне адекватны, единственный существенный минус – их огромное количество, а также отсутствие правил проектирования МФК. «Хотелось бы видеть единый документ вместо кучи СП», – говорит Ванчугов. Руководитель проектов Blank Architects Владимир Тихонов также считает необходимым обновление нормативной базы раз в 5–10 лет. Сейчас проектировщики «трактуют нормы на основе собственного опыта и мнения специалистов», отмечает он. «Отсутствие единого нормативного документа, регламентирующего проектирование, строительство и эксплуатацию многофункциональных торговых центров» назвали «основным недочетом» в пресс-службе МЧС по Москве.

Но при грамотном подходе к управлению ТЦ противоречия разрешимы. «Для защиты от воров необходимо частное охранное предприятие (ЧОП) – не вахтеры, а профессионалы. Важно, чтобы арендаторы взаимодействовали с ЧОПом: для этого устанавливаются тревожные кнопки и камеры видеонаблюдения у арендаторов, через которые ЧОП может наблюдать за ситуацией. Именно быстрое, профессиональное реагирование сотрудников ЧОПа торгового центра, по нашему опыту, позволяет предотвратить кражу. Пути к эвакуационным выходам должны быть свободны и шириной не менее 1,2 м, расстояние от любой точки здания до эвакуационного пути – не более 30 м, двери – оборудованы системой «антипаника», чтобы соблюдались антитеррористические требования», – описывает Осипов.

Человеческий фактор

Но наибольшая опасность кроется в том, что не выполняются даже существующие правила безопасности, а персонал не подготовлен к действиям в условиях ЧС. «Даже в Москве во многих ТЦ, где мы работаем, до недавнего времени были закрыты эвакуационные выходы. Часто в ТЦ не функционируют системы пожаротушения», – делится основатель и совладелец сети «Мосигра» (насчитывает 73 магазина, больше половины из них расположены в моллах) и ресторана «Браво» Дмитрий Кибкало. Зачастую правила соблюдаются весьма формально, особенно в небольших районных ТЦ, говорит гендиректор DNA Realty Антон Белых: «Места рядом с эвакуационным выходом сдают под ярмарки, загромождают проходы».

Также опрошенные «Ведомостями» эксперты отмечают, что на практике владельцы ТЦ не могут управиться с тремя противоречащими друг другу протоколами безопасности: противопожарный подразумевает открытые эвакуационные выходы, антитеррористической – затрудненный вход и проверку всех входящих, а безопасность от краж – затрудненный выход. Именно поэтому эвакуационные выходы оказываются закрытыми, даже те, которые оборудованы системами «антипаника» (снаружи дверь закрыта, изнутри открывается нажатием на ручку-перекладину).

«Необходимо контролировать соблюдение правил безопасности все время, а не только когда гром грянет. Не просто выписывать штрафы, а объяснять, что захламленные и закрытые аварийные выходы – это не пустяк, что обучение персонала чрезвычайно важно», – заключает Морозов.

Источник: Ведомости

Оставить заявку
Предложить собственнику свою цену
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку
Получить презентацию на почту
Запросить цену