Эксперты: застройщик не может создать условия для работы в шаговой доступности

22.11.2016

UrbanLook

Отсутствие рабочих мест в пешей доступности от жилья остаётся одной из основных проблем крупных российских городов. Люди тратят часы на дорогу до работы, основные транспортные маршруты перегружены в утренние и вечерние часы пик. Насколько реально сейчас создавать рабочие места в рамках проектов жилых комплексов, и заинтересованы ли девелоперы в таком решении проблемы? На этот вопрос порталу UrbanLook ответили эксперты рынка недвижимости.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Прежде всего, стоит отметить, что под созданием рабочих мест в жилых комплексах подразумевается строительство не только офисных зданий, но и социальных учреждений: детских садов, школ, поликлиник, объектов торговли и услуг. С учетом того, что сегодня большая часть проектов подразумевает нежилые помещения на первом этаже, минимальное количество вакансий есть в каждом жилом комплексе. Тем не менее, создание рабочих мест не является обязательным условием инвестконтракта, как, к примеру, создание социальной инфраструктуры. Поэтому жители спальных районов в большинстве своем по-прежнему вынуждены каждый день добираться на работу часто в другой конец города. Проблема в том, что при всем желании застройщик не сможет создать условия, когда все покупатели будут работать в пешей доступности от дома. Ведь девелоперы не занимаются непосредственно трудоустройством жителей. Их задача заключается в привлечении арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости, которые впоследствии создадут вакансии. Поэтому в шаговой доступности проще всего найти работу низкоквалифицированному персоналу: продавцам в магазинах, торговых центрах, уборщикам, охранникам. Наличие рабочих мест в проекте не оказывает влияния на социальный состав жильцов. Скорее, его формирует стоимость и концепция самого объекта. Если девелопер делает упор на развитие детской инфраструктуры, то логичным будет повышенный интерес к проекту со стороны семейных покупателей. Тем не менее, еще на этапе строительства комплекса с рабочими местами, мало кто из покупателей в принципе выбирает объект на основании возможности работать в пешей доступности от дома, поскольку неизвестен состав будущих фирм-арендаторов. Исключение составляют, возможно, какие-либо научные или медицинские кластеры, поблизости от которых нередко приобретают квартиру сотрудники, работающие в данной области. Если говорить об основной массе проектов с рабочими местами, то сформировать единое профессиональное сообщество практически нереально. В конце концов, люди меняют работу, компании тоже переезжают в новые офисы. Поэтому создание рабочих мест в рамках проекта – его преимущество. Однако обеспечение всех жителей работой – уже вне компетенции застройщика. Сегодня при проектировании жилых комплексов набирает все большую популярность концепция жизни и работы в одном месте, воплощением которой является формат МФК. Под многофункциональными комплексами подразумевается обязательное сочетание трех факторов: жилья, торговли и офисов. Причем речь не идет о «помещениях свободного назначения» на первых этажах, а о полноценных торговых комплексах и бизнес-центрах. По нашим данным, на столичном первичном рынке сегодня насчитывается только 10 проектов, удовлетворяющих этому требованию. Такие комплексы обеспечивают своим жителям высочайший уровень комфорта, дают все необходимое для того, чтобы как можно реже покидать пределы проекта – жить, работать, совершать покупки и проводить досуг в непосредственной близости от дома. Логично, что реализация такой концепции в рамках проекта повышает ликвидность и востребованность объекта. Тем не менее, заинтересованность девелопера в строительстве рабочих мест в составе проекта во многом зависит от локации. Есть прямая зависимость – чем дальше от центра расположен проект, чем меньше в нем будет коммерческой стравляющей с рабочими местами. Чем ближе к центру города, тем более заинтересованы застройщики в создании коммерческих площадей, поскольку продать или сдать их в аренду будет куда проще, чем в любом спальном столичном районе. 

Мария Большакова, член экспертного совета Фонда Социальных инвестиций:

Можно сделать социальные рабочие места, коворкинги, бизнес-инкубаторы для НКО, малые производства, досуговые учреждения. Вопрос в стоимости аренды. Беда ровно в том, что застройщики никак не готовы к тому, что у них есть еще и социальная функция, абсолютно все застройщики мыслят «короткими» деньгами и собственной выгодой. Показательно, но в рейтингах социально-ориентированных компаний нет ни одного девелопера. Этот рынок по уровню социального и долгосрочного планирования пока еще  не может вылезти из ментальности «малиновых пиджаков». К сожалению, меры ответственности за перспективу развития застройки никак не зафиксированы. И вместо того, чтобы преобразовывать проекты с учетом перспективы долгосрочного планирования развития страны в целом, компании-девелоперы предпочитают решать задачи вне социального контекста, не учитывая активно развивающихся трендов на социально-ориентированные сообщества. Размещение рабочих мест в рамках жилого проекта или КОТ или может радикально повлиять на социальный состав жильцов. Одно дело, когда квартиры покупают, чтобы сдавать их гастарбайтерам, и совсем другое – чтобы комфортно жить и развиваться в своей профессиональной и социальной среде. Исторически, если вспомнить развитие промышленности и производств, люди и селились по цеховому или профсоюзному принципу. Это, кстати, сказалось на названиях старых улиц и переулков. Такая модель просуществовала вплоть до развала СССР. Сейчас строительство новых кварталов, особенно в Московской области, происходит по модели застройки моногородов в самом пессимистичном сценарии развития: застройка есть, инфраструктура плохая, социальных объектов минимум, а работы нет вообще. Девелоперы, к сожалению, заинтересованы только в собственной прибыли. Что бы они при этом ни декларировали. Системного подхода, государственного мышления там нет и в помине. 

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood: 

Создание рабочих мест в жилых районах очень важно для кластерного развития Москвы. Хотя планы по децентрализации офисной недвижимости «пошатнулись» из-за кризисных явлений рынка, создавать деловую активность в новых жилых районах за МКАД все еще реально. Наиболее благоприятными возможностями для этого обладает территория Новой Москвы. На ней строятся большие объемы жилья эконом и комфорт-классов, и есть потенциал для развития торговых и офисных объектов. Рядом со станциями метро уже активно функционируют бизнес-парки (Comcity, Neopolis, «Румянцево», G10, K2), и приток арендаторов в эти объекты обеспечит постепенное увеличение рабочих мест в районе. Однако в самих жилых кварталах рабочие места пока может обеспечить только их инфраструктура. В нее входит как социальная составляющая, то есть школы, детские сады, поликлиники, так и торговая часть: магазины шаговой доступности, сервисы и услуги. Отдельно стоит отметить перспективу формирования коворкингов в спальных районах. В Москве уже есть ряд успешных проектов за пределами ТТК, причем как муниципальные, так и коммерческие проекты. В рамках КОТ, при этом, возможно более активное развитие деловой инфраструктуры: создание МФК с торговой и офисными составляющими. Однако развитие офисной недвижимости за МКАД сейчас практически приостановилось ввиду отсутствия потенциала роста спроса: основной объем сделок уже больше года происходит в пределах ТТК, и рост интереса к площадям за МКАД со стороны арендаторов возможен только за счет повышения ставок аренды в центре города, которого пока не предвидится. Чем больше жилой проект оснащен инфраструктурой, тем более требовательные покупатели становятся его жильцами. В современных жилых проектах люди ищут не только стены, но новое качество жизни, возможность получить максимальное количество услуг не покидая пределов своего района. В старых спальных районах Москвы такая инфраструктура формировалась исторически или стихийно, жильцам квартиры выдавались по очередности, поэтому и состав сейчас довольно неоднородный: при высокой стоимости квартир в районе могут жить как представители high-middle class, так и совсем не богатые люди, которым квартира досталась по наследству. В некоторых районах Москвы существовало профессиональное сообщество жильцов: например, работники одной фабрики или завода, сотрудники одного НИИ и т.д. Рыночная экономика эти границы размыла, поэтому сейчас рабочие места для жителей в районах присутствуют только в сферах торговли и услуг. В новых проектах комплексной застройки у застройщиков есть шанс на создание однородного сообщества жильцов, но проблема состоит в том, что редкие застройщики к этому стремятся. В эконом-классе концепции «соседства» пока достаточно слабые и декларативные, но есть надежда, что при развороте экономической ситуации к росту, появится и больший энтузиазм застройщиков в отношении создания однородной социальной среды. Кроме того, по подсчетам экспертов, в подмосковных ЖК пустует каждая третья квартира: многие покупатели приобретали жилье для последующей сдачи в аренду, и это тоже не способствует установлению крепких соседских связей. Пока уровень развития деловой инфраструктуры в ЖК не позволяет говорить о возможностях существенного влияния на социальный состав жильцов. 

Оставить заявку
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену