Элитная революция: как изменились карты дорогих районов Москвы за 20 лет

30.09.2016

РБК-Недвижимость

За 20 лет «элитка» превратилась в отдельный полноценный сегмент столичного рынка недвижимости, который занял новые локации и вышел за пределы Садового кольца.

Первые ласточки

Первые проекты, позиционируемые участниками рынка как элитные, клубные или эксклюзивные, появлялись в 1992–1997 годах на Остоженке (ЖК «Опера Хаус» на ул. Остоженка, 25, и дом в Молочном пер., 11), на Патриарших прудах (реконструкция дома в Ермолаевском пер., 5), на Арбате (ЖК «Груббер Хаус» на Новом Арбате, 29). Первым районом, который в Москве назвали элитным, стала Остоженка — именно здесь девелоперы в эпоху становления премиального рынка жилья начали проявлять повышенную активность. «В начале 2000-х годов район Остоженки стали называть «золотая миля». За пять лет на «золотой миле», одной из самых престижных локаций столицы на первое десятилетие нового века, было построено более 50 клубных домов класса люкс», — вспоминает директор департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн.

Однако, считает риелтор, при всей своей популярности Остоженка по престижности уступала другому элитному району — Патриаршим прудам, где объем строительства был гораздо меньше, но который в середине нулевых годов стал наиболее респектабельной премиальной локацией благодаря строительству двух самых дорогих домов в России — «Гранатный, 6» и «Гранатный, 8».

Помимо Остоженки и Патриарших, первыми «классическими» элитными районами Москвы, по словам директора департамента маркетинга риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольги Денисовой, стали Арбат и Тверской — районы в историческом центре Москвы, недалеко от Кремля. При этом у застройщиков — пионеров элитного рынка, как говорит директор по развитию департамента городской недвижимости компании Point Estate Алексей Сидоров, поначалу не было четкого понимания, как нужно строить элитные дома, чем они отличаются от домов улучшенной планировки и где должны располагаться.

Элитная экспансия

Со временем практически все свободные и пригодные для нового строительства и реконструкции площадки в самом центре столицы были освоены. «Сейчас в районах, ставших первыми на элитном рынке, осталось совсем немного предложений», — замечает Ольга Денисова. Поэтому постепенно предложение и спрос, по ее словам, сместились в районы ближе к Садовому кольцу, а впоследствии вышли за его границы — девелоперы начали искать и апробировать для «элитки» новые территории.

В частности, с 2008 года премиальный сегмент жилья активно развивается в Хамовниках. Примерно в это же время появляется еще один новый элитный район — «серебряная миля» (окрестности Плющихи). «Локация начала активно застраиваться люксовыми проектами с большими площадями, Хамовники быстро получили статус нового элитного района», — отмечает Екатерина Тейн. Так, ЖК «Садовые кварталы», который находится в этом районе, по словам Ольги Денисовой, сегодня по продажам занимает около четверти рынка элитного жилья.

В конце нулевых девелоперы активизировались в Замоскворечье, вспоминают игроки рынка недвижимости. Сейчас здесь, к примеру, реализуются такие проекты, как комплекс элитных особняков «Полянка/44» и элитный квартал I’M.

Экспансия элитного рынка жилья со временем достигла Пресненского (включая деловой центр «Москва-Сити»), Басманного, Красносельского, Мещанского районов. Таким образом, границы расширились до Третьего транспортного кольца. Многие премиальные проекты реализовывались в рамках редевелопмента бывших промзон, как отмечают риелторы.

Впрочем, в новых элитных районах уже были проекты, которые Алексей Сидоров из Point Estate причисляет к первым ласточкам рынка luxury: ЖК «Агаларов Хаус» на ул. Климашкина на Красной Пресне, дом на Вересаева, 6, в районе Кутузовского проспекта, ЖК «Красная башня» на Большой Татарской в Замоскворечье, дома на улицах Маленковской, Б. Остроумовской, Короленко в Сокольниках, а также в Несвижском и Оболенском переулках в Хамовниках. Однако, по мнению риелторов, статус элитных эти районы приобрели позднее, когда в них появилось достаточное количество высококлассных проектов.

Со временем, по словам директора департамента консалтинга компании Blackwood Александра Шибаева, внутри Москвы значительно выросла поляризация элитных районов по престижности, при этом центральные районы города стали более однородными с точки зрения социально-экономического состава населения. «Так, на мой взгляд, сейчас снизилась престижность восточных и северо-восточных районов ЦАО, например Таганского, Мещанского, Красносельского. На территории последнего с 2010 года отсутствуют первичные продажи жилой элитной недвижимости», — говорит Александр Шибаев.

Цены и тенденции

В качестве одной их характерных тенденций современного столичного рынка элитного жилья в сравнении с прошлыми периодами Екатерина Тейн из Группы ПСН отмечает изменение географии спроса. «Заметно увеличился приток покупателей из регионов. В основном это предприниматели, которые перебираются в Москву с целью укрупнения своего бизнеса и покупают квартиры для собственного проживания», — рассуждает топ-менеджер девелоперской компании.

Изменения коснулись и потребительских характеристик элитных квартир и апартаментов. «Сейчас для покупателей на первый план выходят функциональность площадей, продуманность, высокий уровень социальной инфраструктуры, наличие просторной охраняемой придомовой территории. Пять-десять лет назад основным параметром при покупке было местоположение объекта», — считает Александр Шибаев. Популярность, по его словам, приобрели квартиры с готовой отделкой, хотя еще десять лет назад жилье покупалось в основном без нее.

Спрос стал более рациональным. «Раньше квартиры площадью 50–60 кв. м были редкостью на рынке элитного жилья, а сейчас в столице распространен формат небольших квартир «для пиджака», площадь которых начинается от 30 кв. м», — рассказывает Александр Шибаев. По его мнению, важнейшую роль в изменении продукта на элитном рынке сыграла смена портрета покупателя. «Если десять лет назад большинство на рынке составляли инвесторы, для которых основным фактором была высокая доходность и потенциал роста цены на недвижимость, то сейчас все больше элитного жилья приобретается для себя. Поэтому у покупателя изменились и приоритеты при выборе квартиры», — делится мнением риелтор.

Что касается изменения цен на элитном рынке московского жилья за весь период его существования, то сравнивать их можно только номинально в долларовом эквиваленте (см. «Динамика цен квадратного метра элитной недвижимости Москвы за последние 24 года»). «Если переводить цены на курс рубля, то показатели будут нерелевантными. Нужно понимать, что за это время Россия пережила минимум три экономических кризиса, одну деноминацию плюс постоянные инфляционные скачки. Миллион рублей тогда и миллион рублей сейчас (даже если мы «деноминируем» цены 1992–1998 годов) — это очень разные суммы», — уточняет Ольга Денисова. При этом она напоминает, что почти все застройщики «элитки» сейчас номинируют цены в рублях и в целом с 2014 года порог входа в элитный сегмент в валюте сократился в два раза.

Хроника элитного рынка

1994–1998 годы — период появления и бурного роста элитного рынка. В кризис 1998 года его развитие приостановилось. Правда, стагнация продлилась недолго, около девяти месяцев, и уже в середине 1999-го рост продолжился. Минимальная цена за элитный квадратный метр в 1997 году составляла около $1,8 тыс., максимальная — $5 тыс. Например, в «Опера Хаус» Галины Вишневской квадратный метр с отделкой стоил $3,5 тыс., без отделки — $2,8 тыс.

Следующая остановка рынка произошла в 2005 году. Причиной послужило принятие Закона о долевом строительстве (ФЗ-214). Застройщики оказались не готовы быстро перейти на новый формат продаж, и многим пришлось их заморозить. Те, кто остался, повысили цены. В итоге элитная недвижимость в столице подорожала в 2–2,5 раза. Кроме того, росту цен способствовал и общий экономический подъем в стране. Так, например, если первая квартира в доме в Молочном пер., 1, была продана в 2004 году по цене $3,5 тыс. за 1 кв. м, то в следующие пять лет эта цифра увеличилась в пять раз! Даже сейчас в этом доме сложно найти квартиру дешевле чем за $30 тыс. за 1 кв. м. Таким образом, основной рост рынка пришелся на 2004–2008 годы — тогда стоимость элитной недвижимости увеличивалась несколько раз, а предложение едва успевало за спросом.

В следующий кризис, в конце нулевых годов, рынок упал на 35–40%. Но довольно быстро восстановился — в конце 2009 года отмечался рост, который продолжился до известных событий 2014 года. В тот момент цены практически достигли показателей докризисного 2008-го.

2015 год стал самым сложным, но сейчас рынок уже находится в посткризисной, новой реальности, в которой рублевые цены остались практически на уровне 2014 года, а их долларовый эквивалент из-за изменения курса валют снизился почти в два раза. К этой реальности постепенно адаптируются и девелоперы, и риелторы, и покупатели.

Оставить заявку
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену