Кино не терпит одиночества

29.01.2016

Arendator.ru

Реконструкцию 39 советских кинотеатров на окраинах Москвы планируется завершить к 2018 году. Когда ADG Group, являющаяся инвестором проекта, покупала объекты у города, в их реновацию планировалось вложить 40 млрд рублей. Однако сейчас эта сумма, скорее всего, будет увеличена на 50-60%. На сегодня уже готовы концепции двух объектов – "Варшава" и "Восход", которые могут переделать в рынки. Будущую судьбу старых кинотеатров обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете перспективность данного комплексного коммерческого редевелопмента, учитывая формат и особенности объектов?

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood

С одной стороны, объекты редевелопмента имеют удачное местоположение в сложившихся спальных и центральных районах, что позволит реализовать востребованные торговые объекты. С другой стороны, данные объекты не соответствуют современным требованиям инженерии, архитектуры и организации пространства торговых объектов и потребуют значительных финансовых ресурсов для реализации качественных проектов.

Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium

Редевелопмент этих кинотеатров, однозначно, нужен и городским властям, и жителям. Здания существенно устарели, давно требуют качественной реновации. Вложения, учитывая нынешнюю экономическую ситуацию, будут немалыми, и девелоперу придется серьезно рассчитывать окупаемость средств, которая в случае с развлекательными объектами может оказаться очень долгой. Кроме того, из-за экономических проблем реконструкция может затянуться, это также стоит учитывать. Добавление в проекты торговой части оправдано именно желанием быстрее окупить вложения, однако стоит помнить, что торговых центров с кинотеатрами в Московском регионе огромное количество, и чтобы привлечь максимальную аудиторию, нужно создавать действительно нечто новое. Главное – в процессе реализации формата не отойти от него в сторону тотальной коммерциализации, а сохранить изначальный концепт.

Александр Морозов, директор департамент консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci

Отдельно стоящие кинотеатры – очень интересные объекты, т.к. одновременно обладают ярко выраженными положительными и негативными характеристиками. С одной стороны, данные объекты удачно расположены, в центре жилых микрорайонов, как правило, обладают хорошей видимостью, пешеходной доступностью, что делает их действительно интересными с точки зрения развития торгово-развлекательной функции – есть возможность сформировать локальный центр, точку притяжения. С другой – старые здания кинотеатров очень своеобразны: имеют сложные для перепрофилирования планировочные решения, характеризующиеся большой потерей площадей – что затрудняет редевеломент в принципе, и увеличивает расходы на него.

Владимир Савицкий, директор по аренде и разработке концепций ТРК "Ривьера"

На мой взгляд, данный тип недвижимости может быть интересен потребителю. Сегодня в городе объективно не хватает мест для проведения досуга жителей. Тем более, в крупных спальных районах исторической застройки. При этом основным риском при реализации данных проектов в данный момент является риск низкой заполняемости, что, в условиях роста объемов инвестиций, приведет к значительному увеличению сроков окупаемости таких проектов.

Юлия Пронина, руководитель отдела консалтинга, Knight Frank

С учетом низкого уровня развития социальной инфраструктуры в "спальных" районах города перспективе создания точек притяжения в пешеходной доступности для жителей периферийных районов можно дать положительную оценку. Конструктив зданий кинотеатров накладывает определенные трудности по созданию эргономичного пространства и требует особенного подхода в поиске архитектурных решений потенциальных объектов для проведения досуга. При этом при правильном подходе стоимость реконструкции может быть сведена к минимуму, а концепции таких проектов могут стать доходными.

Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE

Проект, с одной стороны, комплексный и масштабный, с другой – очень требовательный к деталям. Редевелопмент такого количества объектов с совершенно разными характеристиками – крайне сложная задача, которую невозможно решить универсальным подходом и стандартными методами. Очевидно, что часть объектов потребует вложений, сопоставимых со стоимостью строительства новых зданий, в силу разных причин: здание непригодно для частичной реконструкции, есть возможность увеличить объем площадей за счет увеличения этажности или расширения пятна и т.д. С другой стороны, если параметры и состояние объекта соответствуют его новому функциональному использованию и позволяют минимизировать капитальные вложения, стоимость такого проекта будет символической по сравнению с тотальным редевелопментом.

Насколько удачной выглядит концепцию будущего использования кинотеатров "Варшава" и "Восход"?

Александр Шибаев

Одним из наиболее эффективных вариантов использования данных объектов является создание организованных, цивилизованных продуктовых рынков, ориентированных на жителей ближайших районов. Включение в состав комплекса фуд-корта и детских развлекательных зон повысит пропускную способность объекта, положительно отразится на финансовой составляющей проекта и повысит лояльность жителей к данному торговому объекту.

Нелля Имаметдинова

Идея вполне жизнеспособна, однако стоит учитывать несколько факторов. Прежде всего, необходимо понимать потенциальную аудиторию. Районы метро "Войковская" и "Рязанский проспект" хотя и считаются спальными, все же по мере децентрализации коммерческой недвижимости приобретают большую деловую составляющую. "Варшаве", к примеру, в перспективе придется "перетягивать" аудиторию гиганта – ТРЦ "Метрополис", где также есть и обширный ритейл, и зона общепита, и качественный кинотеатр. Поэтому без четкой и жизнеспособной концепции здесь не обойтись, а организация фермерского рынка на территории пока выглядит сомнительной. Другое дело – досуговый центр, детская инфраструктура. Качественно помогла бы развитию данных объектов организация выставочных пространств, помещений для проведения мероприятий, которые можно выгодно сдавать в аренду. Также большие вопросы вызывает реализация проекта. Не секрет, что к финалу реконструкции знаковых городских объектов, жители часто получают совсем не то, что ожидалось. Главное – не превратить хорошие начинания в создании культурных центров в очередной торговый комплекс с идентичным набором арендаторов.

Александр Морозов

Востребованность данных объектов в новом виде, в конечном итоге коммерческий успех редевелопмента, зависит главным образом от создания работающей концепции, которая привлечет арендаторов, пользователей и покупателей. При этом разработка концепции не является задачей архитектора, которые лишь должны помочь визуализировать продуманную и просчитанную концепцию в жизнь. Озвученные на сегодня решения выглядят неоднозначно, производят впечатление разрозненных идей использования отдельных площадей в здании кинотеатра, что никак не способствует коммерческому успеху всего проекта, даже если отдельные функции окажутся прибыльными.

Владимир Савицкий

Состав компонентов выглядит достаточно емким и может быть привлекателен для посетителей, но важно то, как в итоге будет реализована эта идея. На текущий момент не так много арендаторов, способных поддержать подобную идею и качественно вписаться в концепцию.

Юлия Пронина

На первый взгляд, концепция выглядит интересно и должна стать востребованной для жителей районов. Кинотеатр "Варшава" находится рядом функционирующимторгово-досуговым центром (МФК "Метрополис"), траффик которого превышает 50 тыс. человек в сутки, а, следовательно, с учетом правильного позиционирования, задача привлечения необходимых потоков в будущий досуговый центр значительно упрощается. В силу того, что концепция fresh-market становятся все популярнее в Москве, и, учитывая закрытие точечных палаток с овощами и фруктами, в некоторых районах формируется дефицит подобных объектов. В перспективе данный формат будет наращивать популярность среди столичной аудитории. Основной трудностью при редевелопменте будут выступать ограничения конструктивных решений существующих зданий. Несмотря на наличие неэффективных планировок помещений, девелоперу необходимо создать современную концепцию, способную конкурировать с уже существующими и популярными торгово-развлекательными центрами, которым на текущий момент отдается предпочтение при выборе места проведения досуга в выходные.

Полина Жилкина

"Варшава" на Войковской – интересная площадка с точки зрения местоположения и конкуренции. С одной стороны – интенсивный трафик людей и машин, с другой – один из крупнейших и наиболее успешных торговых центров в городе находится буквально в ста метрах. Фермерский рынок, особенно в современной, западной концепции, в сочетании с фудкортом – отличное решение, и при эффективном планировании пространств – вполне коммерчески жизнеспособное. Такая же концепция для "Восхода" - менее очевидное решение, так как локация и окружение не совсем сопоставимы с Войковской. Но, вероятно, концепция и наполнение рынка для этой площадки будут отличаться, и девелопер планирует сделать акцент на более доступном формате.

Насколько отдельно стоящие кинотеатры востребованы в условиях современного рынка?

Александр Шибаев

В последнее десятилетие изменилась культура организованного отдыха от посещения отдельных объектов индустрии развлечения до крупных торговых центров, в которых не только можно удовлетворить базовые потребности по приобретению продуктов питания, необходимых предметов быта, но и приятно провести время с семьей с посещением развлекательных зон, кинотеатров, ресторанов и т.д. Данная тенденция активно поддерживается развитием рынка торговой недвижимости с включением в состав торговых объектов развлекательных составляющих. Строительство новых отдельно стоящих кинотеатров практически не ведется ввиду низкой экономической эффективности таких проектов. В проектах торгово-развлекательного назначения достигается синергетический эффект за счет предоставления широкого перечня услуг и привлечения большей целевой аудитории. В результате высокой пропускной способности кинотеатры в торговых центрах могут закупать наиболее кассовые фильмы и сохранять высокий потребительский интерес к своим объектам. Репертуар отдельно стоящих кинотеатров достаточно ограничен, и зачастую в прокате представлены неформатные фильмы, либо сенсации предыдущих сезонов. Другим фактором, влияющим на комфортное времяпрепровождение, является наличие удобной парковки: современные торговые центры обеспечены требуемым количеством машиномест, в то время как отдельно стоящие кинотеатры обладают либо небольшой территории для организации паркинга, либо вообще не имеют таковой.

Нелля Имаметдинова

Отдельно стоящие кинотеатры – это продукты, сложные в управлении и монетизации. Сейчас в Москве активных и эффективных кинотеатров таких форматов практически не осталось. Успешны только знаковые городские объекты, такие как к/т "Октябрь", "Ролан", "5 звезд". Даже популярный "35 мм»", который всегда кооперировался с различными модными маркетами, планирует переезд и не платит аренду длительное время. С таким форматом девелоперам работать сложно, поэтому есть большая вероятность того, что постепенно отдельно стоящие к/т исчезнут из города, а на их месте возникнут объединенные культурные либо торговые центры.

Александр Морозов

Сам по себе кинотеатр, дополненный кафе, ресторанами и развлечениями мог бы стать хорошим центром притяжения. Но экономика современных кинотеатров низкомаржинальна, и не устраивает инвесторов, в то время как окупаемость рынка в разы быстрее. Кроме того, эффективная работа кинотеатра сегодня возможна только при создании мультиплекса – многозального кинотеатр, что практически невозможно исходя их конструктивных особенностей старых кинотеатров.

Владимир Савицкий

На данный момент сегмент отдельно стоящих кинотеатров малоинтересен потребителям. Концепция похода в кинотеатр ради кинотеатра устарела, и люди предпочитают ходить в кинотеатры в рамках ТРЦ. Бесспорно, существуют исключения и из этого правила. Есть ряд отдельно стоящих кинотеатров, которые настолько удобно расположены в центре жилых массивов, что людям в них ходить удобней, чем ездить в ТРЦ. При этом, на мой взгляд, интерес к большинству из этих объектов скорее будет со стороны локальных арендаторов, нежели крупной сетевой розницы.

Юлия Пронина

На текущий момент формат отдельно стоящих кинотеатров сильно уступает по популярности кинотеатрам в составе торгово-развлекательных комплексов, что, в первую очередь, связано с моральным и физическим устареванием объектов. Многие кинотеатры закрыты. Поэтому люди предпочитают ездить в крупные ТРЦ (чаще всего на окраинах города), где они могут сходить в кино, пообедать и зайти в магазины. Во многих случаях выезд за пределы района проживания – это вынужденная мера, так как поблизости отсутствуют места, где можно аналогично провести свободное время. Международный опыт это подтверждает: небольшие районные торговые и развлекательные центры наиболее востребованы. Поэтому мы считаем, что такой формат будет перспективным при условии его качественной реализации.

Полина Жилкина

С появлением мультиплексов в торговых центрах формат отдельно стоящих кинотеатров отошел на второй план. Исключение составляют либо объекты с фокусом на "премиальность", либо работающие с каким-то определенным прокатом.

Arendator.ru

Оставить заявку
Предложить собственнику свою цену
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену