На асфальте: Номера для ПМЖ

21.05.2013
Ведомости (Жилой фонд)

Спрос на аренду апартаментов в гостиницах высок, но девелоперы не торопятся его удовлетворять. В Москве насчитывается не более десятка комплексов с отельным обслуживанием апартаментов.

По подсчетам КПМГ, в апарт-отелях Москвы предлагается 2271 номер. На объекты уровня «2-3 звезды» приходится 86%. Оставшиеся 14% - это «4-5 звезд». Около 60% всего предложения расположено между ТТК и МКАД.

В компанию Knight Frank ежемесячно обращается несколько десятков клиентов, желающих приобрести в собственность помещения с гостиничным обслуживанием, говорит Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости компании. Апартаменты в отелях в аренду - востребованный формат, подтверждает Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию CBRE. В гостинице «Международная-2», по его данным, всегда заняты такие помещения. Востребованы они и в Park Place (принадлежит ГлавУПДК президента), там апартаментами общей площадью 32 658 кв. м управляет компания Hines.

С удовольствием снимают апартаменты - по сути, тот же гостиничный номер, только с кухней - региональные топ-менеджеры российских крупных компаний, банков, представители Совета Федерации и др., перечисляет Ивашкевич. Большой недооцененный рынок, по его мнению, - выросшие дети обеспеченных родителей. «Их надо куда-то отселять, квартиру покупать рано, снимать 1-комнатную как-то несолидно, апартаменты в этой ситуации - удачное решение: спокойствие и чистота гарантированы», - объясняет эксперт.

По мнению Ольги Фазуллиной, менеджера группы по работе с компаниями индустрии развлечений и гостеприимства КПМГ в России и СНГ, находящиеся в длительной командировке сотрудники компаний составляют абсолютное большинство клиентов апарт-отелей и чем комфортнее объект, тем их больше. Чаще всего между апарт-отелем и компанией-клиентом заключается корпоративный договор, говорит Фазуллина: «Крупные организации, поток командированных сотрудников которых в Москву велик, подписывают контракты на несколько месяцев, размещая людей в апартаментах на свое усмотрение. Иногда многокомнатные апартаменты могут быть предоставлены сразу нескольким сотрудникам одновременно. Обычные квартиры в аренду проигрывают в силу меньшего объема дополнительных услуг и небезопасности».

По оценкам CBRE, около 40% московских квартир сдается. И часть спроса на съемное жилье могут оттянуть апарт-отели, уверен Ивашкевич. Но пока предложение в данном сегменте практически отсутствует, замечает Елена Юргенева.

В чем выгода

Апартаменты на первый взгляд инвестора очевидно уступают отелям, объясняет Станислав Ивашкевич. Например, средняя площадь стандартного гостиничного номера - 25 кв. м, апартамента - 50 кв. м. Заполняемость апартаментов - в среднем около 70%. Средняя выручка за месяц с номера отеля «3 звезды» - $4000, получается, апартаменты надо сдавать по $8000 в месяц, чтобы они были столь же выгодны, но это нереальная цена. «За такую сумму можно снять хоромы на Остоженке. Еще в 30 000 руб. обойдутся услуги горничной», - сравнивает Ивашкевич.

В столице и обычные отели дефицитны - инвесторы не спешат в этот сегмент, он считается менее доходным по сравнению с торговым и даже офисным. Пока гостиничный рынок не станет более насыщенным, преждевременно говорить о массовом появлении апарт-отелей, уверяет Дэвид Дженкинс, руководитель Hotels & Hospitality Group компании Jones Lang LaSalle.

«Срок окупаемости апарт-отелей с номерами и сервисным обслуживанием - 8-12 лет», - считает Владимир Стригин, вице-президент «Галс-девелопмента». Доходность отелей с апартаментами - примерно 20-25% [т. е. срок окупаемости вдвое меньше], не согласен Ивашкевич. «Когда начинают считать совокупные расходы на гостиницу, персонал, реновацию, отчисления оператору, может оказаться, что экономическая эффективность двух форматов сравнима», - рассуждает он. Выручка с обычного номера выше, но и расходы тоже выше, персонала требуется больше. Например, горничная убирается в апартаментах раз в неделю, в номерах - раз в два дня.

На московском рынке апартаменты под управлением отельеров представлены в двух форматах: помещения в аренду (в гостиницах) и площади на продажу (в многофункциональных комплексах). По мнению эксперта из КПМГ, наиболее точно требованиям к качеству обслуживания отвечают «Международная-2», «Волга», MaMaison Pokrovka Suite, апартаменты в составе гостиниц Radisson Royal и Renaissance Monarch.

Более выгодный формат для девелопера - апартаменты для продажи с сервисным обслуживанием гостиничного оператора, считает Стригин, окупаемость таких проектов он оценивает в срок от двух до пяти лет. Этот формат «Галс-девелопмент» предложит в МФК «IQ-квартал» в ММДЦ «Москва-сити», 104 апартамента площадью от 60 кв. м на 12-21-м этажах третьей башни комплекса с сервисом от Accor Group выйдут на рынок в начале 2015 г. 5-звездочный отель Sofitel под управлением Accor будет расположен на 1-11-м этажах.

Рядом с гостиницей «Пекин», которая после реконструкции будет управляться американской компанией Fairmont Hotels, «Галс-девелопмент» начинает строить комплекс апартаментов «Сады Пекина» (352 апартамента соединят с «Пекином» подземной галереей), у которого будет своя УК. Это дешевле и в производстве, и в обслуживании, чем делать апартаменты с управлением от Fairmont, объяснил президент «Галс-девелопмента» Сергей Калинин.

Апарт, еще апарт

В 2011 г. в Москве, по данным Blackwood, было всего пять гостиниц с апартаментной частью. В «Международной» (Краснопресненская набережная, 12) есть 70 апартаментов под управлением InterContinental Hotels. В MaMaison Pokrovka (Покровка, 40) - 86 помещений, управляет Orco Property Group. В Radisson Royal Hotel Moscow на Кутузовском проспекте 38 апартаментов на 22-28-м этажах, УК - Radisson Royal. В гостинце «Аэростар» (Ленинградский проспект, 37) восемь помещений под управлением WEL Hotels & Resorts.

Отель «Ирис» (Коровинское шоссе, 10) предлагал 44 помещения. Но теперь большая часть апартаментов переведена в офисный фонд - кабинеты оказались более востребованными, сообщили в компании «Амтел». Также прекратил предоставлять услуги сервисных апартаментов Marriott Grand, добавляют в КПМГ.

За последние годы на рынок вышло несколько проектов. МФК «Монарх» одноименного девелопера с апартаментами в составе Renaissance Monarch Moscow построен на Ленинградском проспекте (апартаменты сдаются). На ул. Бахрушина «Патеро девелопмент» строит гостиничный комплекс (35 000 кв. м), где будут апартаменты бренда Adagio под управлением Accor. На продажу запланировано 2334 кв. м. Открытие - в этом году. По данным КПМГ, выделение нескольких этажей под сервисные апартаменты в Москве популярнее, чем строительство отдельных апарт-отелей.

ГК «Пионер» собирается построить в Москве многофункциональный деловой центр с апарт-отелем Ye's на Митинской улице (общая площадь МФК - 43 930 кв. м, апарт-отель займет 22 450 кв. м, окончание строительства - I квартал 2015 г.). Инвестиции в проект составят 1,1 млрд руб., внутреннюю норму доходности в компании оценивают в 28%.

В комплекс «Новый Арбат, 32» кроме отеля Marriott Novy Arbat (234 номера) входит 153 апартамента площадью от 45 до 420 кв. м. Диапазон цен за 1 кв. м - от $16 000 до $19 000. К настоящему времени реализовано 5% площадей, рассказывает Юрий Сапожников, заместитель руководителя проекта из «Балтийской строительной компании - Санкт-Петербург». Сейчас все апартаменты в комплексе продаются, но, если интерес к найму к моменту открытия отеля в конце 2013 г. будет велик, компания, вероятно, будет сдавать номера в долгосрочную аренду, обещает Сапожников. Сейчас запросы от потенциальных арендаторов идут постоянно.

Похожий проект есть у Capital Group - комплекс «Око» в ММДЦ «Москва-сити». 100 апартаментов, предназначенных для постоянного проживания, будет обслуживать Morgans Hotel Group (Delano).

В КПМГ на сегодняшний момент известно о строительстве 11 апарт-отелей примерно на 1600 номеров. Около 70% будущего номерного фонда сконцентрировано в среднем ценовом сегменте, оставшиеся 33% приходятся на верхний ценовой сегмент. «В официальных источниках нет информации о строительстве апарт-отелей экономкласса», - уточняет Ольга Фазуллина. «В настоящее время мы консультируем несколько проектов многофункциональных комплексов в ЦАО, где одной из составляющих заявлены отельные апартаменты», - делится Юргенева.

Например, международный отельер IHG рассматривает возможности развития бренда Staybridge Suites в Москве. «Мы ведем переговоры по нескольким проектам в Москве», - сообщили в пресс-службе компании. Сотрудничество застройщика с гостиничным оператором существенно удлиняет сроки реализации комплекса, знает Юргенева. Причина - довольно высокие требования сетей, касающиеся как собственно помещений, так и финансовых взаимоотношений с собственником.

Судьба-злодейка

У проектов с апартаментами (в аренду или на продажу) под управлением отельера в Москве сложная история, хотя не всегда дело в самих апартаментах. Например, «Сбербанк капитал» с Midland Development все еще планируют построить «Царев сад». Площадка на Софийской набережной (свыше 80 000 кв. м) более 10 лет переходит из одних рук в другие. Сейчас проект в очередной раз возобновлен, но информации о нем практически нет, объявлялось разве что о том, что управлять будет Jumeirah Group. На сайте Midland Development такой комплекс не значится вовсе.

Из всех проектов, которые были анонсированы под управлением гостиничного оператора, ни один не был полноценно реализован, разочарована Юргенева.

Например, в комплексе «Федерация» (застройщик тогда назывался Mirax Group) в ММДЦ «Москва-сити» задумывались апартаменты под управлением Hyatt. Но впоследствии от услуг этого отельера компания Сергея Полонского отказалась.

Еще один проект с непростой судьбой - гостиница «Москва» на Красной площади, где должны появиться апартаменты под управлением Four Seasons и (возможно) просто апартаменты. «Наши клиенты пять лет ждут, когда будет принято решение о начале продаж апартаментов в этом здании», - говорит Юргенева. Но четкое понимание ситуации отсутствует, в то время как очередь покупателей, по ее словам, увеличивается.

Обслужить по полной

Многие наниматели переедут из квартир в гостиничные апартаменты, где будут дополнительные услуги, сервис, рестораны, парковка, уверяет Ивашкевич, пусть это и дороже на 10 000-15 000 руб. в месяц.

Например, первый Staybridge Suites успешно функционирует в Санкт-Петербурге. 1-комнатные апартаменты сдаются по цене от 49 000 руб. в месяц. Среди других брендов IHG именно Staybridge Suites показывает один из самых высоких уровней удовлетворенности среди гостей, отмечают в компании. Хотя апартаменты стоят дороже, чем съемная квартира такой же площади, но постояльцы апартаментов получают полный спектр услуг, говорят в IHG.

Сейчас стоимость аренды апартаментов в Москве сильно разнится в зависимости от класса отеля. От 5000 руб. в сутки для среднего сегмента, около 10 000 руб. - для верхнего сегмента. Разброс цен может достигать 30% от средней цены по сегменту, говорит Фазуллина. По информации CBRE, в гостинице «Украина» апартаменты сдаются по $10 000-20 000 в месяц. Управляющие отелем отказались назвать цену, сообщив лишь, что в Radisson Royal Hotel Moscow 38 номеров площадью 70-140 кв. м. Есть помещения и по 200-300 кв. м, знает Ивашкевич.

В отеле Renaissance Moscow Monarch Centre Hotel cтоимость номера для постоянного проживания колеблется от 8000-12 000 руб. в сутки (не включая НДС). Текущая загрузка 40 апартаментов, по данным службы маркетинга, - 100%. Средняя загрузка по прошлому году - около 50%. В этом году прогнозируемая занятость апартаментов - около 70%.

«Предложение резко сегментированно», - говорит Ольга Фазуллина. Чем выше класс, тем обширнее перечень услуг, это нехитрое правило в полной мере действует в сегменте апартаментов. Так, в «Украине» заявлены круглосуточное обслуживание, ежедневная уборка в номерах, секьюрити-сервис, услуги персонального консьержа, возможность пользоваться велнес-центром, услугами конференц-центра. В объекте «Новый Арбат, 32» Marriott International будут предоставлять услуги по уборке помещений, доставке товаров, заказу лимузинов и такси, организации встреч и переговоров, доставке питания в апартаменты, бронированию авиа- и ж/д билетов и др.

Редкие доходные дома

– Организованный рынок арендного жилья в России в отличие от Европы и США почти не развит. Но сегодняшний неудовлетворенный спрос на жилье обещает данному сегменту большие перспективы.

В США в съемных квартирах проживает до трети населения, в Германии – около половины. На Западе доходные дома нередко принадлежат институциональным инвесторам – пенсионным, инвестиционным фондам. Даже в кризисный период прибыльность этого бизнеса не упала.

В России, даже в Москве и Санкт-Петербурге, схема «покупатель приобретает апартаменты в собственность, а потом через управляющую компанию сдает их в аренду» приживается достаточно медленно. Основных проблем две. Первая – ментальность россиян. Несмотря на то что многие во время поездок за границу сами живут в апартаментах, убедить их в преимуществе данного формата нелегко. Например, когда мы предлагали апартаменты в петербургском апарт-отеле Ye's, при общении практически с каждым клиентом требовалось многое объяснять про принципы владения апартаментами и способы получения дохода. В основном покупают апартаменты инвесторы, по нашим данным, их 85%. Возможность последующей перепродажи рассматривают 5% клиентов.

Вторая проблема – выбор управляющей компании. Проанализировав ситуацию на рынке данных услуг, мы создали собственную УК.

Отдельный вопрос – программы для кредитования покупки апартаментов. Мы на практике столкнулись с настороженностью, с которой банки относились к этому формату недвижимости. Пришлось убеждать их в востребованности нового продукта. На сегодня кредиты для приобретения помещений в нашем апарт-отеле предоставляют пять банков.

Несмотря на то что по состоянию на конец I квартала 2013 г. общий объем предложения на первичном рынке Москвы – около 2500 апартаментов, помещений в апарт-отелях или доходных домах среди них нет.

Светлана Данилова


Оставить заявку
Предложить собственнику свою цену
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену