На первое

01.12.2015

Квадрум

Ноябрь не стал месяцем громких событий на рынке недвижимости, однако, поразмыслить и подвести итоги всё равно стоит. С одной стороны, ещё один ничем не примечательный месяц не сулит нашей стране ничего плохого. Но ведь и положительных тенденций, говорящих о выходе из кризиса, не наблюдалось.

Наоборот, кризис затягивается, предпосылок, что ситуация со спросом выровняется, нет, ничего хорошего ни застройщикам, ни дольщикам это не обещает. Правительство, судя по всему, понимает этот карточный расклад и, пытаясь обезопасить себя, начинает пытаться законодательно выровнять все экономические косяки. Но добрыми делами, как известно, дорога в ад вымощена. Где закон, там и обида Многие ведущие игроки рынка ключевым событием ноября назвали внесение Правительством поправок в 214-ФЗ, которые предполагают постепенный отказ от строительства недвижимости за счёт финансирования дольщиков.

Александр Шибаев, директор департамента, аналитики и исследований Blackwood, рассказывает: «Среди предложенных к введению мер можно выделить требования к минимальному размеру собственных средств застройщика, утверждению типового договора участия в долевом строительстве, повышение информационной прозрачности застройщиков, контроль за целевым использованием застройщиков денежных средств, ведение единого реестра застройщиков, размещение средств участников долевого строительства на эскроу-счетах».

Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP, поясняет, что правительство намерено установить минимальный порог для собственного капитала застройщика в размере 5% от стоимости строительного объекта, либо не менее 1 млрд рублей. Кроме того, изменения в законе обязывают компанию раскрывать большой объём отчётных документов, в том числе информацию о бенефициарах и аудиторские отчёты. Решая проблему возможных обманутых дольщиков, правительство начинает постепенно вести борьбу с недобросовестными застройщиками: Минстрой активно продвигает идею создания общего реестра обманутых дольщиков.

Дмитрий Халин, управляющий партнёр IntermarkSavills, поясняет, что в результате право выступать хозяйствующими субъектами будут иметь только компании из данного реестра. В итоге добрые правительственные намерения сделать рынок прозрачнее и безопаснее для потребителей могут обернуться тем, что с него уйдёт среднего класса застройщиков, у которых просто нет свободных средств в требуемом объёме. А это, как считает Александр Шибаев, приведёт к снижению объёма предложения, что в свою очередь будет способствовать росту цен на жильё. Процесс будет происходить постепенно, так как новые требования планируется вводить поэтапно, и влияние этих правок мы в реальности сможем оценить не ранее 2017 года. Кроме этого, на строительный рынок повлияют и ноябрьская инициатива министерства труда, направленная на снижение количества гастарбайтеров, работающих на стройках.

Дмитрий Халин разъясняет: «Предполагается ограничить количество работников, которые трудятся в данный момент на стройках, до 65% от общего числа сотрудников компаний». Это неплохая мера, но россиянам работодатели платят обычно больше, а, следовательно, эта инициатива также будет способствовать укрупнению компаний, работающих в строительной сфере. Оценка оценке рознь Не меньших обсуждений у участников рынка вызвал законопроект Минэкономразвития «О государственной кадастровой оценке», суть которого сводится к отмене деятельности независимых оценщиков и переходе этой обязанности исключительно к чиновникам. Закон может быть принят уже в первом квартале 2016 года, и ничего хорошего для рынка не несёт.

Вартан Погосян отмечает, что последствия принятия данного законопроекта затронут в первую очередь деятельность организаций оценщиков, которые просто потеряют этот рынок. В принципе, принятие закона убьёт рыночную составляющую этой сферы, так как ценообразование будет нормироваться государством.  Ростом цен на всё сейчас никого не удивишь, однако, повышение цен указом министерства можно было и отложить. А дело в том, что именно в ноябре Минтранс ввёл новые правила, по которым вводится покилометровая оплата для большегрузных машин за проезд по дорогам федерального значения. Андрей Пучков, президент ассоциации застройщиков Московской области, генеральный директор компании Urban Group, отмечает, что подобное нововведение в совокупности с ужесточением требований по нагрузке на ось увеличат себестоимость строительных работ в Подмосковье минимум на 7% и могут обернуться снижением темпов строительства вплоть до полного коллапса строительной отрасли, так как доставка материалов ведётся крупнотоннажной техникой.

Эксперт объясняет: «Из-за изменений правил перевозки грузов себестоимость строительства увеличится на 7 – 8%. В основном рост связан с увеличением стоимости доставки инертных строительных материалов. Если песок в карьере стоит 80 – 100 рублей за куб, и до изменения тарифов перевозки цена была 500 рублей, то сейчас стоимость песка уже 800 рублей. Учитывая, что инертные материалы составляют 15% всех строительно-монтажных работ, то увеличение их стоимости на 50% влечёт за собой автоматически увеличение себестоимости. И всё это происходит в самые тяжёлые для отрасли времена, в условиях спада на рынке недвижимости. Весной, когда размер платы за километр вырастет в два раза, всё это непосильным бременем ляжет на плечи строительных компаний. Если ничего оперативно не предпринять, то застройщики будут вынуждены либо уменьшать рентабельность проектов, либо повышать стоимость квадратного метра. В этой связи мы направили официальные письма в Минстрой России и Федеральное Собрание РФ с просьбой рассмотреть возможность введения льгот для перевозок строительных материалов, таких как песок, щебень, арматура». Возможно, повышая тариф, министерство рассчитывало, что застройщики самоотверженно сократят свою прибыль. Но жизнь научила нас верить только в то, что всё изменения на рынке приводят к повышению цен для потребителя.

Были в ноябре и положительные события, прежде всего, связанные с вопросами ипотечного кредитования, от которого зависит потребительский спрос. Дмитрий Халин обращает внимание, что правительство работает над вопросами стимулирования этого спроса, понимая важность этой проблемы. Например, было внесено предложение и разрабатывается концепция продолжения предоставления льготной ипотеки с субсидированной ставкой: «При этом ставку уже предлагается устанавливать не директивно, а привязывать её либо к уровню инфляции либо к уровню ключевой ставки ЦБ. Это говорит о том, что у правительства долгосрочные планы по субсидированию ставки, и эта мера по срокам не ограничится весной 2016 года». Кроме того, позитивным, по мнению Вартана Погосяна, было анонсирование АИЖК своих изменений, внесённых в программу господдержки ипотеки, в результате чего будет снижена финансовая нагрузка на заёмщика и увеличена компенсация банкам со стороны государства.

Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики «РГ-Девелопмент», также делает упор на целый ряд ноябрьских инициатив различных институтов, регулирующих инвестиционно-строительную деятельность и сектор ЖКХ в Российской Федерации. «Первая инициатива касается сотрудничества АИЖК и Группы ВТБ в части льготного кредитования девелоперов. Условием данной программы ограничивается цена квадратного метра продаваемого жилья — 35 000 рублей. Очевидно, что не только для Московского региона, но и для большинства регионов России такое условие невыполнимо, а потому программа поддержки может работать только при строительстве социального, преимущественно малоэтажного жилья.

Вторая инициатива связана с возможностью государственного субсидирования ипотеки с плавающей ставкой, привязанной к уровню инфляции. Данное предложение вызвало дискуссию в профессиональном сообществе и было воспринято скорее негативно, чем положительно: решение, выгодное банкам, не станет популярным у заемщиков, поскольку несёт дополнительные риски увеличения ежемесячных выплат в случае повышения ставки.

И наконец, интересна инициатива по финансированию проектов ЖСК силами Фонда РЖС с государственной поддержкой. Если традиционно в ЖСК привлекались только средства пайщиков, то вполне возможно, что таким пайщиком станет Фонд РЖС. Это, помимо общей популяризации недостаточно востребованной сегодня схемы на рынке недвижимости (в сравнении со схемой реализации жилья по ДДУ), позволит укрепить позиции застройщиков и избежать роста банкротств в секторе», — разъясняет Екатерина Лобанова. Безусловно, данные меры благотворно скажутся на спросе. Кроме этого, в ноябре было объявлено о сроках принятия генерального плана Новой Москвы — 1 июля 2016.

Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала NEOPOLIS, считает это главной новостью за последние три года: «Принятие генплана важно не только для Новой Москвы и всего московского региона, но и для всего государства в целом, так как проект Новой Москвы не имеет аналогов в России. Он может служить примером для проектирования аналогичных полицентричных территорий, ориентированных на автономность и выполнение стратегических задач. В масштабе самой Новой Москвы генплан позволит детально проработать схемы развития каждого района и населённого пункта. А это значит, что все участники рынка смогут строить конкретные и менее рискованные планы развития своего бизнеса на этой территории. Принципиально, что сейчас также отрабатывается не только содержание этого документа, но и формат принятия таких важных градостроительных решений с привлечением мнения общественности и конкретных пользователей земель и объектов». 

Самое же громкое и печальное событие ноября — уничтожение Турцией нашего СУ-24, которое на первый взгляд затрагивает лишь политическую сферу нашей жизни. Но политика в последнее время очень сильно влияет на всё происходящее в стране, в том числе и на экономику. Обострение отношений с Турцией затронет и рынок недвижимости, хотя мнения существуют разные. Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, считает, что это будет малозаметно: «Турецкие генподрядчики в проектах Москвы и Подмосковья есть, однако в рамках договорных отношений они свою работу должны будут завершить. Маловероятно, чтобы в один момент все компании покинули рынок, поскольку издержки застройщикам в этом случае некому будет возмещать». Возможно, влияние будет заключаться в другом, о чём и говорит Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family: «Рост волатильности в мире провоцирует неуверенность в завтрашнем дне и, как следствие, склонность к сбережению у покупателя и паралич инвестиционных планов у бизнеса. Сейчас рынок, скорее всего, в условиях такой глобальной неопределённости будет сжиматься со скоростью выше, чем мы могли предполагать в конце лета – начале осени текущего года. Нас ждёт период неопределённости с неочевидным спросом и непонятными перспективами даже на весну следующего года. По большому счёту ноябрь тихим сапом ухудшил ситуацию на рынке, но всегда есть надежда на предновогоднее чудо в декабре.»
 

Квадрум
 

Оставить заявку
Предложить собственнику свою цену
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену