Не так страшен рынок, как его малюют

20.10.2016

Квадрум.Медиа

Жизнь подмосковного девелопмента в условиях кризиса

Подмосковье достаточно долгое время лидировало на рынке новостроек всей страны. Именно здесь строилось больше всего жилых квадратных метров, так как это было доступнее столичных цен и близко к точке притяжения всей страны — Москве. Кризис ситуацию изменил. Нет, Подмосковье по-прежнему лидирует по количеству возводимого жилья, но темпы явно снижаются, да и поддержка таких показателей требует всё больших усилий. Затоваривание рынка Опасения, что Подмосковный рынок строит больше, чем необходимо, звучали давно. Но одно дело — опасаться в тучные годы, когда со спросом всё хорошо и любая квартира в столичном регионе находила собственника, и совсем по-другому звучит это опасение в кризис, когда спрос падает, а покупки идут за счёт накоплений, нажитых в лучшие времена, и за счёт кредитов, которые придётся отдавать. В условиях кризиса затоваривание грозит большими проблемами, заморозкой проектов и ростом числа обманутых дольщиков. Так есть ли затоваривание или нет? Посмотрим на цифры. Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», сообщает, что в течение 2016 года на первичный рынок Подмосковья вышло несколько крупных жилых проектов, средняя суммарная площадь которых составляет 2,7 млн м2. Варвара Кравцова, ведущий специалист пресс-службы компании «Пересвет-Инвест», также отмечает, что рынок подмосковных новостроек не испытывает дефицита: сейчас на нём реализуется более 9 тысяч квартир по 375 адресам. На первичный рынок Московской области регулярно выходят новые проекты, а также открываются продажи в новых корпусах в объектах комплексной застройки, которые стартовали раньше 2016 года. Прежде всего, это «Видный город» от Urban Group, «Новорижские кварталы» в Красногорском районе от компании «Мортон», «Эко-Видное 2.0» от MR Group и «Пригород. Лесное» в Ленинском районе Московской области от компании «Самолёт Двелопмент».

Кроме этого, открылись продажи в ЖК «Новое Пушкино» от компании «Флагман», в проекте «Люберцы 2016» и «Внуково 2016» от компании «Самолёт Девелопмент», в ЖК «Сказка» в Павловской Слободе, в ЖК «Центральный» в Красногорском районе от компании «Мортон». Компания Ingrad открыла продажи в мытищинском микрорайоне «Новое Медведково», а «ДСК-1» в апрелевском ЖК «Первый Андреевский». Были выведены в продажу новые объёмы в мытищинском «Мытищи-Lite», красногорских «Путилково», «Южный» и «Изумрудные холмы», в химкинских «Авентин» и «Маяк», в раменской «Зелёной околице», а также в ЖК «Государев дом» и ЖК «Ново-Молоково», в ЖК «Валентиновка парк» в Королёве, в микрорайоне «Центр+» в Балашихе и других проектах. Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, напоминает, что до конца 2016 года в продажу должен поступить бывший проект «Су-155» в Одинцовском районе, который будет достраиваться компанией Urban Group под названием «Лайково». Власти Московской области разрешили увеличить площади проекта до 850 тысяч м2. В этом году были и анонсы будущих проектов. Так, «Самолёт Девелопмент» объявил о строительстве 1 млн м2 жилой и коммерческой недвижимости рядом с а/п «Остафьево», 6 млн м2 жилья на трёх участках недалеко от аэропорта «Домодедово», причём это количество метров на каждом участке в отдельности, и 900 тысяч м2 апартаментов в Одинцовском районе. «Химки групп» также анонсировала три крупных проекта: ЖК «Планерная» и «Новый город» в Новогорске и ЖК в подмосковной деревне Измалково. Рынок явно строится, но как отмечает Дмитрий Власов, заместитель генерального директора RDI, не все проекты, которые ожидались в этом году, стали возводиться: «Экономическая ситуация вынуждает многих застройщиков ждать более благоприятного для новых проектов момента и переносить сроки их реализации. Мы прогнозируем, что к концу 2016 года рынок пополнится лишь на 1,5 – 1,7 млн м2 из всего объёма перспективных новых проектов, что составит 63% от запланированной величины в 2,54 млн м2. В проектах это означает, что на рынок выйдет 35 проектов вместо 56 запланированных». Именно эта тенденция к сокращению возводимого жилья внушает оптимизм Елене Кульбиковой, первому вице-президенту ГК «Премьер»: «Объём предложения сокращается. Многие некрупные застройщики притормаживают свои стройки». Итак, ассортимент нового жилья в Московской области большой. А как ситуация со спросом? 

Денег нет и не будет

С продажами построенного жилья не всё так просто, как хотелось бы. Безусловно, потребность в жилье есть. И эта потребность в нашей стране ещё долго будет неудовлетворённой. Но у населения практически нет денег. Как отмечает Олег Репченко, руководитель портала «Индикаторы рынка недвижимости», в мировой практике жильё считается доступным, если за среднюю месячную зарплату можно купить 1 м². Исходя из этого, подмосковный метр доступен лишь тем, кто работает в Москве, так как его цена в среднем колеблется от 50 до 100 тысяч рублей, причём 100 тысяч стоит жильё, примыкающее к Москве. Стоит также заметить, что столичный метр переоценён, его средняя цена находится на уровне 200 тысяч за метр, и это значительно больше, чем средняя зарплата москвича. В результате значительная доля областных новостроек покупалась москвичами. Однако такой покупатель очень требователен к транспортной инфраструктуре, потому что он зарабатывает деньги в Москве. Можно, конечно, говорить про удалённую работу, при фриланс и ещё про что-то, но пока таких счастливчиков на рынке труда немного. Местные жители также покупают квартиры в области, но они либо тоже работают в столице, либо для них квадратный метр недоступен, потому что подмосковные зарплаты ниже московских.

На этом фоне для подмосковного рынка новостроек ударом был массовый выход доступного жилья на первичном рынке в границах старой Москвы. Ценник этого жилья конкурировал и конкурирует с подмосковным. Осваивая промзоны, столица стала строить жильё комфорт-класса в хороших локациях. Такого на рынке не было давно. Сегодня в бюджете 3 – 3,5 млн рублей можно найти новостройку в Москве. Эту ситуацию комментирует для Квадрума Ксения Цаплина, руководитель отдела маркетинга ФСК «Лидер»: «Ещё 2 – 3 года назад Москва и область не являлись конкурентами. В Москве преобладали проекты уровня бизнес-класса — точечные и клубные форматы, а область считалась основным поставщиком жилья эконом- и комфорт-класса. С запуском в столице программы по реорганизации промзон ситуация изменилась и изменилась ощутимо. Комфорт-класс стал активно появляться в пределах МКАД, и если ранее шаг между стоимостью новостроек Москвы и Подмосковья измерялся в 1 млн рублей и выше, то сегодня он составляет порядка 600 – 700 тысяч рублей». Оттягивание спроса Москвой и общее падение платежеспособности населения по всей стране, конечно, повлияли на спрос в Подмосковье. Он упал. Как говорит Дмитрий Пантелеймонов, коммерческий директор ГК «Лидер Групп» Московского региона: «Он находится на стабильно невысоком уровне. Текущая коньюктура рынка играет на руку покупателям: цены стабильны и находятся на низком уровне, объём предложения по-прежнему большой». Но Москва оттянула спрос лишь на дешёвые лоты, а это студии или малогабаритные «однушки». Клиенты же, которым надо бòльшая площадь, остались в области. Варвара Кравцова, ведущий специалист пресс-службы компании «Пересвет-Инвест», отмечает, что дорогие по подмосковным меркам областные новостройки отличаются очень высоким уровнем, качество жизни в новостройках ближнего Подмосковья не слишком отличается от качества предложений в спальных районах столицы. При этом площадь будет всё же не сравнима с московским лотом. Это подтверждает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: «Московская квартира по своей площади может быть в 1,5 – 2 раза меньше подмосковной с аналогичной ценой. Далеко не все готовы вложить 3,5 млн рублей в столичную квартиру площадью 23 м², тогда как в ближнем Подмосковье за эти деньги можно купить полноценную двух- или трёхкомнатную квартиру. Поэтому большая часть клиентов всё же осталась в Подмосковье». Но жизнь девелоперов явно стала сложнее. Как же продавать, когда спрос упал? 

«У вас есть план, мистер Фикс?»

В любой ситуации есть выход. Он может быть сложным, длительным, трудозатратным, но он есть. Продажи в Подмосковье также идут, но лишь на качественных и продуманных проектах, где девелопер думал о потребителе, а не только о собственной выгоде. Строительным компаниям пришлось подстраиваться под существующие реалии. Юлия Неверова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», отметила, что в результате этой перестройки на подмосковном рынке выделились следующие актуальные тенденции: уменьшились площади квартир в новых проектах всех сегментов; увеличились предложения по выбору планировок, отдельные проекты предлагают до 10 вариантов; выросло предложение квартир с отделкой; увеличилось число проектов комплексной застройки с полным инфраструктурным набором; стало больше индивидуальных проектов с оригинальной архитектурной и цветовой концепцией. Одним словом, проекты Подмосковья стали качественнее, удобнее и интереснее. Всё это позволяет утверждать, что кризис пошёл первичному рынку Московской области на пользу. Его предложение стало доступнее по цене и гораздо лучше по качеству. Осталось только заработать на него деньги или оформить ипотеку, которая пока ещё предлагается с господдержкой.

Оставить заявку
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену