Обесцененные метры

08.09.2016

KO.RU

В начале августа президент Владимир Путин и глава Сбербанка Герман Греф призывали россиян брать ипотеку, не дожидаясь падения ставок: как только оно начнется, цены на жилье начнут расти вверх. 

Но ставки падают, а сделки идут за счет беспрецедентных скидок, и 19–21 августа Ассоциация профессионалов рынка недвижимости (REPA) вновь объявила «черной пятницей». И если рублевые цены на жилье стали медленно расти, то долларовые после обвала больше чем на треть в 2015 г., даже не достигли значений августа прошлого года. Очевидно, что московская недвижимость больше не в цене, и она перестает быть инвестиционным инструментом. Подобное произошло впервые за 20 лет, и эксперты не видят перспектив быстрого отскока цен, как это было после кризиса 2008 г. 

Первичный впереди вторичного

«Цены на жилье в Москве снижались в течение года – с июня 2015 г. по май 2016 г. в среднем на 1,1–1,5% каждый месяц», – говорит Марина Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп». В мае начался медленный разворот цен в сторону роста. 

Динамика продаж жилья в Москве подтверждает это. Так, по данным Росреестра, если в 2014 г. с января по июль было зарегистрировано 97 462 прав собственности на жилье, то за аналогичный период 2015 г. – всего 65 373, в 2016 г. – 72 251. Эти цифры отражают не объемы продаж жилья, а количество вновь появившихся собственников жилья (на одну квартиру может быть зарегистрировано несколько собственников). Но косвенно эти данные говорят, что продажи жилья в указанный период в 2015 г. упали примерно на треть, а в 2016 г. к текущему моменту начали восстанавливаться, но до показателей 2014 г. рынок недотянул. Новая тенденция этого года – рост первичного рынка продаж (на стадии строительства) больше чем на треть  даже в сравнении с благополучным 2014 г. Почему это происходит? 

Крупнейший девелопер элитной недвижимости компания «Дон-строй» реализовала 112 квартир в июле, что на 93% больше продаж июля прошлого года (58 квартир). «Дон-строй» продает квартиры в ЖК «Символ» в Лефортово за 4,5 млн руб. Это квартиры площадью 28 кв. м в доме, который будет сдан в III кв. 2019 г. ЖК «Символ» спроектирован двумя британскими архитектурными бюро – LDA Design и UHA London, там есть бассейн, велодорожки, парк, школы, детсады, торговый центр и т.д. Но чтобы было понятно, насколько это низкая цена, приведем пример, что можно купить за такие деньги на вторичном рынке. Так, за 4,1 млн руб. в том же Восточном административном округе, в районе метро «Преображенская площадь», продаются квартиры площадью 21 кв. м в старых кирпичных домах с кухнями на 3,5 кв. м. Кстати, по такой же цене они продавались в 2008 г. Это несравнимые по качеству квартиры. В итоге привлекательная цена нового качественного жилья делает старые хрущевки неконкурентоспособными – спрос начал перетекать на первичный рынок. 

И так, по данным IRN, средняя цена 1 кв. м жилья в Москве в первую декаду августа 2016 г. – 173 800 руб (или $2645, курс доллара – 64,81 руб), год назад – 188 500 руб. (или $2943, курс доллара – 64,49 руб). Снижение цены (с августа 2015 г по август 2016 г) в рублях – 7,8% , в долларах – 10%. Падение идет второй год подряд, оно окончательно разрушило старую инвестиционную стратегию, основанную на идее, что московская недвижимость всегда в цене. 

Как полагает руководитель аналитического центра «Опин» Денис Бобков, ценовое дно мы уже прошли. Тем не менее 19–21 августа прошла «черная пятница» – грандиозная распродажа жилья, в которой приняли участие более 50 компаний, среди которых такие старожилы рынка, как «Баркли», «Дон-строй», KR Properties, группа «ПСН». В прошлом году во время «черной пятницы» было продано 196 квартир (включая апартаменты) на общую сумму более 1 млрд руб., скидки достигали 36%. 

Стоит напомнить, что в 2015 г. Москва разрешила построить 9,4 млн кв. м, а всего действующих разрешений – на 32 млн кв жилья. В том же году было введено рекордных 3,8 млн кв. м. Таких объемов не было восемь лет, сначала из-за мирового кризиса 2009 г., потом из-за пересмотра всех инвестиционных контрактов после отставки мэра Юрия Лужкова. 

Подмосковье продолжает падать

Московская область много лет остается лидером на рынке нового жилья. Каждый год здесь вводилось около 2 млн кв. м. Сюда переезжали москвичи, которым были не по карману дорогие московские квартиры, или люди, приехавшие в Москву работать. Но строительный бум привел к такой высокой концентрации застройки, что жители ближайшего к Москве Одинцовского района стали проводить протестные акции, а публичные слушания по новым стройкам превратились в открытые противостояния с властями. Жители Подмосковья, жившие на природе, оказались или в ближайшее время окажутся в каменных джунглях. Плюс к этому уже сегодня они стоят в пробках, чтобы добраться на работу, а в центре Москвы больше нет бесплатных парковок. К этому стоит добавить проблему с качеством воды, которая возникнет после строительства Международного финансового центра рядом с водозабором в деревне Рублево.

В итоге, по данным компании «Миэль», за семь месяцев 2016 г. средняя стоимость жилья в целом по области уменьшилась на 7% и составляет 84 300 руб. за 1 кв. м. Объем предложения в целом по области по итогам июля 2016 года уменьшился на 1,4% и составил 45 100 квартир.

В конце 2014 г., по данным компании «Метриум групп», было выставлено около 1000 элитных домов на Рублевке. Пресса писала о большой распродаже и новой волне эмиграции самых богатых россиян. Но этого не случилось. Сейчас весь объем предложения загородной «элитки» – 1049 лотов. Юлия Белукова, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, говорит, что во многом разговоры про распродажи – это мифы, на Рублевке действительно продается много жилья, но это и самое застроенное загородное направление. Хотя долларовые цены здесь упали на 30–40%, Рублевка остается самым востребованным местом – тут есть все, что нужно для жизни, – школы, детсады, магазины, рестораны, сосновый лес, а после появления платного  участка трассы М1 (Москва–Минск) пробки стали значительно меньше.

Как чувствуют себя девелоперы?

У всех девелоперов – публичных компаний в прошлом году снизилась выручка в связи с падением объемов продаж, в диапазоне от 6% до 33%.

Меньше всего оборот снизился у ГК «ЛСР», больше всего – у AFI Development. Некоторым, как ГК «ПИК», ГК «ЛСР» и ГК «Эталон», удалось завершить 2015 г. с прибылью (см. таблицу на стр. 42). У «Опин», «Галс-девелопмент» и AFI Development убытки в разы превосходят оборот. «Галс-девелопмент» досталась ВТБ за долги от АФК «Система», и у нее отрицательный результат с 2008 г. Но до конца этого года «Галс» сдаст 500 000 кв. м жилья (в том числе апартаменты в гостинице «Пекин» и IQ-квартал в ММДЦ «Москва-Сити»), по словам Леонида Капрова, старшего вице-президента компании «Галс-девелопмент», это видимо, позволит девелоперу улучшить результаты. AFI Development замораживает все проекты коммерческой недвижимости и начинает строительство ЖК на Павелецкой, а в следующем году – на Почтовой. Но компания может потерять свой самый крупный актив, приносящий доход от аренды – ТРК «Афимолл сити». «Опин» на безубыточность планирует выйти в 2017 г. благодаря строительству ЖК «Торпедо» на Симоновской набережной (площадь – 251 000 кв. м.), передал «Ко» гендиректор «Опин» Артемий Крылов через представителя компании. Кстати, об этом проекте стоимостью более $1 млрд говорят еще с 2013 г. 

Но это неполная картина рынка. Свои финансовые результаты не раскрывают такие крупные компании, как «Мортон», Capital Group, «Самолет девелопмент», Rose Group и другие.

Биткоин и золото лучше недвижимости

«Такие низкие цены на жилье могут продержаться лет пять минимум, если ничего не изменится: цены на нефть, власть, общая ситуация в мире», – считает Александр Пыпин, аналитик ЦИАН. «Мы не ожидаем взрывного роста. Цены будут повышаться постепенно, и отскока, подобного тому, который наблюдался после кризиса 2008 г., мы не увидим», – констатирует Марина Литинецкая. Леонид Казинец, президент ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья», председатель правления корпорации «Баркли», уверен, что «отложенный спрос через какое-то время вернется на рынок, а цены стремительно пойдут вверх. И в этот самый момент люди вернутся к приобретению жилья как к одному из самых эффективных инвестиционных инструментов». Алексей Белоусов, коммерческий директор компании Capital Group, говорит, что «там, где идет активное строительство, цены не падают, а растут – за 2016 г. примерно на 5–7%. Мы дно прошли в июне 2015-го». Интересно, что Capital Group не собирается выставлять свои квартиры на распродажу вроде «черной пятницы».

Если сравнивать московскую недвижимость с другими финансовыми инструментами, то она сильно уступает и биткоину, и золоту. По расчетам аналитика ГК «Финам» Тимура Нигматуллина, доходность вложений в евро с начала 2015 г. составляет на текущий момент +1%, в доллар США +6%, в биткойн +128%, в золото +16%, а в индекс ММВБ – около +32% (с учетом дивидендов).

В 2017 г. ожидается экономический рост примерно на 1%, по данным МВФ, и рост спроса на жилье, в первую очередь за счет жителей регионов, где выход из экономического кризиса идет медленнее, чем в Москве. Впрочем, опрос, проведенный Colliers International среди покупателей жилой недвижимости премиум-класса, показывает, что 9% покупателей приобретают ее с инвестиционной целью.

То, что московская недвижимость больше не в цене, тем более досадно на фоне многомиллиардных инвестиций в инфраструктуру города. А именно, удлинения московского метро и создания новых станций, перестройки МКЖД (Московской кольцевой железной дороги) для перевозки пассажиров, создания общественных пространств – площадей, парков, уличных кафе и широких тротуаров, вымощенных новой плиткой.

Оставить заявку
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену