Полужилье: апартаменты вместо офисов


18.12.2015

РБК

Если в жилом секторе проекты с апартаментами идут на спад, то на рынке коммерческой недвижимости, напротив, набирают популярность. В кризис девелоперы пытаются снизить свои риски путем перевода офисных пространств в апартаменты: спрос на жилье в это время падает в последнюю очередь.

 

По мере усугубления кризиса все большее число девелоперов заявляют о перепрофилировании своих офисных проектов в комплексы с апартаментами. Кто-то просто увеличивает апартаментную и гостиничную части, кто-то меняет функциональное назначение всего проекта, но факт остается фактом: наметившаяся еще после кризиса 2008 года тенденция в последние полтора года приобрела массовый характер, особенно на московском рынке.

«На сегодняшнем рынке мы действительно наблюдаем перемещение капитала из офисного и торгового секторов в жилой. Интерес арендаторов к коммерческой недвижимости снизился, в ретейле у операторов упала выручка, снижаются ставки аренды. Строить сейчас коммерческую недвижимость просто нецелесообразно», — объясняет позицию девелоперов Максим Гасиев, президент группы ПСН. Среди причин, подтолкнувших девелоперов к перепрофилированию объектов, эксперты называют неустойчивость валютного курса, недостаток финансирования, невозможность рефинансировать кредиты, а также удорожание строительства.

О скором насыщении офисного рынка заговорили еще два года назад, кризис лишь усугубил ситуацию. Сейчас вакансия в сегменте качественной офисной недвижимости достигает 20%, арендный спрос стабильно вялый, а сделки по продаже офисов стали, по словам коммерческого директора компании Glincom Ивана Татаринова, «эпизодическими, скорее счастливым исключением из правил». Поэтому положение девелоперов, пошедших по пути перепрофилирования офисно-торговых объектов в комплексы с апартаментами, выглядит значительно устойчивее.

Не нужно было обладать провидческим даром, чтобы спрогнозировать подобное развитие событий, ведь у девелоперов уже есть опыт: любой кризис в первую очередь бьет по коммерческой недвижимости. «Многие собственники стремятся продать свои объекты, однако на сегодняшний день их цена намного ниже реальной стоимости и даже той, что была несколько лет назад», — отмечает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров. Решением для таких владельцев сейчас может стать переход на рынок апартаментов.

Сложности перевода — деньги и время

По словам Михаила Якубова, руководителя направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL, объекты коммерческой недвижимости, в первую очередь офисные, перепрофилируются сегодня в апартаменты, а не в жилье. Это обусловлено двумя причинами: во-первых, к апартаментам предъявляются гораздо менее строгие по сравнению с жильем санитарно-технические требования, в том числе по инсоляции, планировкам и т.д.; во-вторых, жилые проекты требуют большого количества машино-мест, а также социальной инфраструктуры, которую нельзя разместить в рамках имеющегося здания, — требуется строительство дополнительных объектов.

Как отмечает Александр Самодуров, многие девелоперы идут по самому простому пути, переоборудуя существующие площади под апартаменты. Проекты реконструкции с увеличением площадей реализовать намного сложнее: по ним необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). «Это более долгий, но при этом и более доходный путь», — говорит Самодуров.

Переоборудование здания обычно занимает от года до двух, расходы составляют 30–50 тыс. руб. на квадратный метр, в итоге доходность таких проектов для собственника может достигать 20% годовых. «Если сейчас офис можно продать по 150 тыс. руб. за квадратный метр, то через два года, вложив 30 тыс. руб. на метр в переоборудование, собственник может получить с квадратного метра 260 тыс. руб.», — объясняет Александр Самодуров.

Кто уже выбрал апартаменты

По словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, с начала года реконцепции подверглись столичные предприятия ОАО «Водострой» (60 тыс. кв. м), ЗАО «Рапид» (30 тыс. кв. м) и ОАО «Мебельная фабрика № 1» (21 тыс. кв. м). Реконцепция еще одного проекта была проведена уже на стадии строительства: Градостроительно-земельная комиссия пересмотрела проект «Савеловский Сити» в пользу жилой застройки (девелопер — MR Group).

На рынок выходят новые апартаментные комплексы, которые ранее планировались как офисные объекты. Среди таких можно выделить новый жилой комплекс бизнес-класса «Пресня Сити» (вместо МФК «Хрустальные башни»), а также «Парк Плаза» и МФК «Атлантика». Изменилось функциональное назначение и в двух проектах в ММДЦ «Москва-Сити»: часть площадей в башне «Империя II» (девелопер Solvers Estate) будет отдана под апартаменты, хотя изначально проект включал только офисы и торговые помещения. Компания «Мосинжпроект» также переделала свой проект: вместо бизнес-центра на 150 тыс. кв. м появится МФК с гостиницей, офисами и апартаментами площадью 275 тыс. кв. м.

По данным компании Praedium, создание апартаментов вместо офисов уже реализовано в проекте «Берзарина, 12» 
и планируется в бизнес-центре «Научный, 17». На Головинском шоссе комплекс, изначально запланированный как МФК с офисами и апартаментами, также сейчас переведен девелопером в апартаменты с торговой частью. По словам Андрея Хитрова, директора по развитию компании Welhome, компании Coalco и MR Group отказались от офисной части в совместном проекте «Царская площадь» на территории Стадиона юных пионеров, общая площадь МФК с апартаментами и квартирами составит 288,5 тыс. кв. м. Андрей Хитров приводит еще один пример уже из области торговой недвижимости. По его словам, компания Enka отказалась от офисной составляющей в своих проектах редевелопмента устаревших торговых центров «Капитолий».

Возможности и риски

Бесспорное преимущество перепрофилирования под апартаменты — получение потенциально востребованных объектов, срок экспонирования которых в разы ниже срока реализации офисного комплекса. Второй момент — возможность оптимизации схемы финансирования проекта и привлечение денежных средств населения на этапе строительства, что позволяет снизить долговую нагрузку на девелопера. «С точки зрения финансового анализа чистая текущая стоимость проекта апартамента может в полтора-два раза превышать этот показатель для офисного проекта», — говорит Александр Шибаев.

Кроме того, по словам Максима Гасиева, можно снизить и себестоимость строительства. В коммерческой недвижимости она продолжает расти, так как высока доля импортных позиций, а вот при реализации жилых проектов и комплексов апартаментов бизнес-класса их число значительно ниже, а в экономклассе, кстати, «валютные» расходы можно в принципе свести к нулю. Михаил Якубов напоминает, что с точки зрения доходности для девелопера основным преимуществом станет и более быстрый выход из проекта, тогда как коммерческая недвижимость зачастую предполагает сначала сдачу объекта в аренду, а лишь затем возможность его продажи.

Впрочем, вступающим в игру на «чужом поле» девелоперам стоит учитывать риски работы в этом сегменте. Это и высокая конкуренция, в том числе за счет «вновь обращенных» девелоперов, и другая аудитория — физические лица вместо привычных к задержкам в строительстве юрлиц. «В жилье любые нестыковки могут стать критичными для проекта. Они тут же станут достоянием общественности, будут обсуждаться на форумах и в соцсетях. В жилье значение имиджевой составляющей многократно возрастает», — предупреждает Максим Гасиев.

С переводом проекта в другой формат можно и безнадежно опоздать. По словам президента ассоциации АКОН Сергея Крекова, принимать решение о перепрофилировании офисов в апартаменты надо до монтажа инженерных систем: «Архитектура здания может остаться прежней, но в каждый блок апартаментов или квартиры необходимо завести воду, канализацию, вытяжки — это очень серьезные изменения в инженерных системах здания и конструктивах, которые возможны только на определенной стадии строительства». Еще один важный момент, который не всегда учитывают «переметнувшиеся» девелоперы, — необходимость правильного зонирования и разделение потоков: создание раздельных входных групп для офисной зоны и зоны апартаментов: разные лифты, холлы 
и парковки.

Необходимо учитывать и юридические риски. Закон об апартаментах в Москве пока не принят, и в случае ужесточения правил какие-то проекты могут оказаться невостребованными у покупательской аудитории или даже «зависнуть». Тогда как в офисной или торговой недвижимости особых изменений в части законодательства пока 
не ожидается.

РБК

Оставить заявку
Предложить собственнику свою цену
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену