Развитие ТПУ

12.05.2017

CRE.ru

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, о московских ТПУ

Каковы наиболее привлекательные локации для размещения жилья в рамках ТПУ? - С точки зрения локации для инвесторов интересны ТПУ с наиболее благоприятным расположением относительно исторического и делового центра города, например, это ТПУ «Парк Победы» и «Дмитровская», где возможно развитие высокобюджетной недвижимости, в том числе жилой.

В то же время, сама локация не является определяющим фактором для инвесторов в выборе ТПУ. Самыми важными показателями являются такие параметры, как объем жилой недвижимости, возможный для строительства, и ликвидность данных площадей. По первому показателю стоит выделить такие ТПУ у МКАД, как, например, «Рассказовка», «Некрасовка», «Лесопарковая», «Ховрино». Объем жилой недвижимости для каждой из них по проектам превышает 100 тыс. кв. м.

Ликвидность же зависит в первую очередь от состояния локального рынка. Наиболее привлекательными по данному показателю будут ТПУ в районах с дефицитом первичного предложения на рынке жилья. Например, жилье в рамках таких ТПУ как «Тропарево», «Лефортово» и «Парк Победы», по прогнозам Blackwood, будет пользоваться достаточно высоким спросом ввиду низкой конкуренции на локальном рынке.

Стоит ли вообще включать жилье в ТПУ или стоило бы отделять «котлеты от мух»? - Со стороны инвесторов проекты ТПУ являются одними из самых привлекательных точек развития недвижимости на карте города. Данная концепция интересна с точки зрения конкурентного преимущества перед другими проектами за счет более благоприятной транспортной доступности.

Для города коммерциализация ТПУ - это возможность выгодно продать земельные участки и пополнить бюджет города. Также ТПУ для Москвы – это необходимые составляющие городской среды, которые позволяют концентрировать потоки транспорта и распределять нагрузку в разных районах города.

В то же время с точки зрения гармоничного развития города необходим баланс интересов власти и инвесторов с интересами местными жителями. Так, ТПУ действительно необходимы в точках пересечения нескольких видов транспорта и наконечных станциях метро, при этом возведение ТПУ в центральной части города зачастую нецелесообразно. Так, например, местными жителями был отклонен проект ТПУ на Нахимовском проспекте, который вызывал бы дополнительную нагрузку и трафик на существующие транспортные сети.               

Что важно учитывать при разработке концепции ТПУ, чтобы сделать проект привлекательным для инвестора? - Для инвесторов должен быть предельно понятен механизм сотрудничества с городом в рамках транспортно-ориентированного девелопмента, чтобы не возникало проблем при реализации и эксплуатации ТПУ в будущем. Так, в 2016 году появилась новость о возможном закрытии ст. метро «Мякинино», которая была возведена в рамках первого проекта частного ТПУ в Москве ввиду хозяйственных споров между Московским метрополитеном и инвестором – Crocus Group.

Стоит также отметить, что для проектов жилой недвижимости в рамках ТПУ важной является возможность организации приватного проживания, что может быть обеспечено посредством разделения потоков посетителей и проживающих.

В ближайшие 2 (например) года сохранится тренд на жилое строительство в рамках ТПУ или станут востребованы другие варианты заполнения? - Жилая составляющая в среднесрочной перспективе является наиболее привлекательной для инвесторов в рамках большинства ТПУ. Конкуренцию ей может составить только торговая недвижимость, возведение которой целесообразно в районах с низкой обеспеченностью ТЦ и на пересечении крупных транспортных магистралей. Так, например, торговая недвижимость будет высоко востребована в рамках ТПУ «Павелецкая» рядом с одноименным вокзалом.

Среди заявленных к строительству ТПУ жилая составляющая присутствует в половине проектов и имеется тенденция к отказу офисной недвижимости в пользу квартир и апартаментов как более привлекательного сегмента с точки зрения окупаемости.

Оставить заявку
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену