"Топ минус один": как изменились продавцы и покупатели дорогих квартир в Москве

13.04.2016

РБК

О типах кризисных продавцов и покупателей элитных квартир в Москве в интервью «РБК-Недвижимости» рассказала управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Мария Котова.

- Что сейчас в целом происходит с рынком элитной недвижимости Москвы?

— В этом году спрос на дорогое жилье в Москве значительно активизировался по сравнению с прошлым годом, когда покупатели занимали выжидательную позицию и пытались «сидеть в долларах».

Причин такой активизации, на мой взгляд, несколько. Девелоперы наконец поняли, что таких цен, как им хотелось бы, уже не будет, и начали постепенно их снижать. А покупатели осознали, что теперь они главные [на рынке], надели на себя мантию королей и приходят к застройщиками со словами: «Мы платим либо столько, либо ничего», — и стоят на своем, не торгуясь. Точно такая же ситуация, кстати, была в 2008–2009 годах, когда в какой-то момент состоятельные люди просто перестали покупать московское элитное жилье и лишь единичные сделки формировали рынок.

Сегодня элитную недвижимость можно купить по очень привлекательной цене еще потому, что новые девелоперские проекты на рынке высокобюджетного жилья предусматривают и такой тренд, как изменение требований к площади будущей квартиры. Эпоха квартир-гигантов давно ушла, и современные покупатели скорее предпочитают эргономичное комфортное жилье.

— А как ведет себя вторичный рынок?

— Активность в этом сегменте сохраняется — как по уровню предложения, так и спросу. Однако за последние полгода [на рынке] появился новый интересный тип собственников, которые вместо продажи квартир стали сдавать их в аренду и уже потом — продавать как арендный бизнес. На мой взгляд, так произошло, потому что собственники понимают, что конкурировать с первичным рынком они не могут.

— Объясните, как это выглядит на практике? Это прибавляет ликвидности квартире или повышает ее цену?

— На рынке сейчас существуют мелкие инвесторы, заинтересованные в покупке определенного объема квартир в жилом комплексе с последующей быстрой сдачей его в аренду. Это позволяет немного прибавить к цене объекта, так как получается готовый арендный бизнес, который может приносить доход с первого дня покупки.

— А в целом покупатели как изменились?

— Покупатели элитных квартир, безусловно, изменились. Среди них по-прежнему есть старые корпоративные клиенты, желающие приобрести новую квартиру в успешном проекте. Но за последние полгода, например, также появился класс предпринимателей, которые смогли хорошо заработать за прошедшие два года. Причем в большинстве случаев эти клиенты не из Москвы. И сегодня владельцы таких компаний присматривают себе квартиры за $1–2 млн — этот бюджет составляет 35% всего спроса на рынке.

— Это компании-стартапы?

— Да, как правило, удачные стартапы.

— А топ-менеджеры оборонных предприятий, о которых говорили ранее как о потенциальных покупателях московской «элитки»?

— Руководители из оборонной промышленности вышли на рынок около двух лет назад, так что это не новый тренд.

— Фермеры?

— Представители агробизнеса тоже появились на рынке элитного жилья полтора года назад. Однако они, скорее, предпочитают загородную недвижимость — на традиционной Рублевке и бизнес-премиальной Новой Риге. Эти люди и в Москве хотят жить на «своей земле».

— Снизился ли статус покупателей элитных квартир?

— Да, покупателями элитных квартир теперь стали «топ минус один» — по сути, это заместители руководителей. Такое снижение статуса объясняется тем, что в долларах квадратный метр элитного жилья стал доступнее.

— Предпочтения покупателей по районам города как-то изменились?

— Многие покупатели высокобюджетного жилья теперь привязывают выбор места жительства к рейтингу школ, а не к представлениям об элитности того или иного района. География «элитки» поэтому постепенно расширяется. Возьмите рейтинг школ столичного департамента образования — рядом с лидерами этого списка и сосредоточен спрос на дорогое жилье в Москве. Наиболее востребованными остаются Хамовники, Красная Пресня, Патриаршие пруды, Арбат, Тверской район.

Кроме районов, покупатели меняют и свое отношение к потребительским качествам квартир в элитных новостройках. Я имею в виду новостройки с отделкой. Говоря на обывательском языке, покупатель хочет меньше тратить времени и средств на ремонт. Один мой клиент восемь лет назад приобрел квартиру и до сих пор делает в ней дизайнерский ремонт, не имея возможности все эти годы нормально в ней жить, хотя мог бы давно ее продать и приобрести готовое жилье.

— Стало ли больше продавцов, у которых, что называется, сдали нервы: им срочно нужны деньги, и они готовы продать свои квартиры с максимальными скидками?

— Подобные ситуации случаются всегда. Независимо от экономической ситуации в стране у людей может измениться бизнес или семейная ситуация. Например, у нас были быстрые сделки за три дня, когда собственник дорогого жилья звонил и говорил: «Так, мне надо срочно вынуть деньги из квартиры». В этой ситуации он готов продать свое жилье на 55–60% дешевле рыночной стоимости.

Конечно, в этом году собственников со «сдавшими нервами» стало больше.

— А кто эти люди, у которых сдали нервы?

— Экономика страны, как вы понимаете, чувствует себя невесело. Сегодня среди таких людей есть бизнесмены, которые с помощью продажи части своей недвижимости пытаются докапитализировать бизнес. И это нормальная ситуация для рыночной экономики.

Но, кстати, есть еще один новый тип кризисных продавцов — те, кто ловит апсайд [от англ. upside — ожидание роста, позитивных явлений на рынке]. Эти люди понимают, что сейчас время покупать. И если у них актив недвижимости уже есть, калькулируют возможный рост нового актива и готовы старое скинуть с дисконтом. Они понимают, что потом компенсируют свой дисконт на вторичную недвижимость за счет более высокой цены уже готового проекта новостройки.

Игнат Бушухин

РБК

 

Оставить заявку
Предложить собственнику свою цену
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену