Второе дыхание

06.02.2017

Недвижимость и цены

Земля под застройку в Москве закончилась уже несколько лет назад. Но ресурсы еще есть — городские промзоны. Редакция «Недвижимости и Цен» разбиралась, что и в каком объеме будет построено на территории выведенных предприятий в обозримом будущем.

«Уже лет пять свободные участки в Москве для масштабного строительства и даже точечной застройки закончились. Поэтому все, что сегодня выходит на рынок — продукт редевелопмента», — рассказывает Виктор Садыгов, управляющий партнер компании «Ника-Эстейт».

Больше все равно негде

Освоение промзон — ключевой градостроительный ресурс, за счет которого в последние годы развивается новое строительство жилья в столице, соглашается Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН: «Доля предложения, представленного в промзонах, стабильно увеличивается. В середине 2014 года на предложения редевелопмента в старой Москве приходилось 51 % лотов. В 2015 году на рынок вышел целый ряд знаковых проектов на месте ближнего пояса промышленных зон, и доля лотов в проектах редевелопмента выросла до 65 %».

«Территории бывших промзон особенно интересны девелоперам жилой недвижимости: многие из них находятся близко к центру, на набережных, до них легко добраться — а это именно те факторы, которые прямым образом влияют на ликвидность и успешность жилых проектов, — рассуждает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. — Долгое время на месте промзон реализовывались только апартаменты, но теперь эти территории стали пригодными и для жилого девелопмента. Мы ожидаем появления новых ЖК с соответствующим статусом в ближайшие годы».

Согласно прогнозам аналитиков ФСК «Лидер», в обозримой перспективе на территориях выведенных столичных промзон в год будет строиться порядка двух миллионов квадратных метров недвижимости. «Освоение промзон не всегда заключается в перепрофилировании существующих объектов под новые функции, — уточняет Роман Ткаченко, глава представительства холдинга RD Group в России. — Девелопер чаще заинтересован в создании нового полноценного кластера, да и апартаменты могут стоить на 25–30 % дешевле, чем квартиры там же. Поэтому часто проводится реконструкция или снос старых построек, и на месте промышленной территории появляется новый микрорайон».

Какие, где, почем?

Как рассказывает Алексей Попов, из 20 ЖК, лидирующих по объемам предложения, только шесть не относятся к проектам редевелопмента. В число крупнейших «экс-промышленных» комплексов, по словам эксперта, входят: «Летний Сад» (1210 лотов), «ЗилАрт» (1187 лотов), «Сердце Столицы» (1122 лота), «Лучи» (1051 лот), «Эталон-Сити» (1032 лотов). «В большинстве случаев, проекты освоения промзон являются комплексными, что обуславливает объемы застройки более 100 000 м2», — говорит Денис Бобков, Руководитель Аналитического центра девелоперской компании ОПИН.

Владимир Богданюк, директор департамента проектов Est-a-Tet, отмечает, что в продаже на первичном рынке сегодня находятся лоты в 56 «экс-промышленных» проектах общей жилой площадью 1,2 млн м2: «Такие проекты представлены во всех сегментах. Основная доля предложения приходится на комплексы класса комфорт- (44,6 %) и бизнес- (42,1 %). 87,5 % приходится на квартиры, остальное — апартаменты». Средневзвешенная цена такого предложения, по данным Est-a-Tet, следующая: эконом-класс — 118 300 р./м2, комфорт-класс — 154 000 р./м2, бизнес-класс — 241 200 р./м2, премиум-класс — 550 000 р./м2, элитный сегмент — 855 600 р./м2.

В вопросах ценообразования, подчеркивает Виктор Садыгов, определяющую роль играет местоположение промзоны: «В районе Перово просто невозможно построить элитную недвижимость. Цена метров в кварталах, планируемых в промзоне № 55 Перова, будет соответствовать сегментам эконом и эконом+. А все проекты в элитных районах будут минимум класа бизнес+, а возможно, даже де люкс».

Объектов высокобюджетной жилой недвижимости, которые появились в результате редевелопмента бывших промышленных зон, не больше десятка, подчеркивает Александра Голубева, руководитель отдела продаж ГК Insigma — именно из-за серьезных требований, которые сегмент предъявляет к месту и его истории. «Для ЖК, которые образовались в результате редевелопмента исторических промзон, прошлое объекта становится бонусом: вокруг этой истории выстраивается уникальный образ комплекса в целом», — поясняет Наталья Сидорова, партнер архитектурной группы DNK.

Александр Шибаев называет наиболее перспективные проекты: ЖК на ул. Большая Полянка, лофт-квартал на месте завода «Кристалл», Greendale, «Кутузов», «Авион», Jazz, дом Наркомфина. А самые ожидаемые премьеры года, по словам эксперта, — это «Фабрика Марата» в Большом Ордынском переулке, ЖК на месте Бадаевского завода, ЖК «Кадаши» на месте бывшего Московского экспериментального консервного завода в Лаврушинском переулке, ЖК на месте фабрики «Рот-Фронт», ЖК в здании Первой образцовой типографии, МФК на месте 1-го МПЗ на Кутузовском проспекте, ЖК на месте Мелькомбината № 4 в Шмитовском проезде, а также новые очереди ЖК «Символ» на месте завода «Серп и Молот».

Раз бывшие промышленные территории остаются безальтернативным резервом для застройщиков, покупателю, заинтересованному именно в столичных новостройках, выбирать тоже не приходится. И все же, каким бы интересным ни был проект, насколько опасно жить на участке, где раньше стоял завод? «В одном известном проекте, не буду его называть, возникли проблемы именно с геодезическими изысканиями: фундамент дома „поплыл“, потому что под ним был секретный заводской бункер, не указанный ни в одном чертеже, а дополнительную геодезию девелопер не заказал. Хорошо, что инцидент произошел во время стройки, а не после заселения», — делится историей Виктор Садыгов.

Опасно ли? Девелоперы в основном настроены в своих оценках более оптимистично. «Бояться проекта по редевелопменту стоит не больше, чем обычного, — уверен Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM. — На девелопера ложатся обязательства по очистке земельного участка. Он проводит обязательную экологическую экспертизу, которая предоставляется в открытом доступе или же ее можно запросить у девелопера напрямую. Ее результаты прозрачны и не позволят сомневаться будущему покупателю в состоянии земель под объектом».

«Слово „промзона“ действительно может вызывать не самые приятные ассоциации, и зря, — говорит Юлия Доброневская, ведущий консультант компании S. A. Ricci (жилая недвижимость). — Часто объектами редевелопмента становятся безвредные с экологической точки зрения объекты и территории: институты, административные здания, троллейбусные депо, склады, бывшие спортивные объекты, автостоянки, экология которых мало отличается от средней по городу. А в случае промышленной территории обязательно исследование грунтов на загрязнения. Если есть содержание вредных веществ, будет произведена санация почвы и ее рекультивация — слой грунта попросту снимут, а на его место привезут экологически чистый. Иначе девелопер не сможет получить разрешение на строительство».

«Сегодня нормы использования промышленных земель жестко регламентированы законодательством. Это касается и юридических аспектов, и вопросов экологической безопасности», — подчеркивает Леонид Капров, старший вице-президент «Галс-Девелопмент». С одной стороны, покупателю как-то спокойнее. С другой — процессы растягиваются: «ЖК, возводимые на территории промышленных зон, нужно оценивать с точки зрения сроков их реализации. Квартиры в проектах, включающих в себя целые кварталы жилья, офисов, социальной и развлекательной инфраструктуры, чаще дешевле аналогов на 10–15%. Но красивую картинку придется ждать 5–7 лет, все это время соседствуя с огромной и шумной строительной площадкой», — говорит эксперт.

«Первое, на что бы я посоветовал обратить внимание покупателям — что именно производилось, — говорит Виктор Садыгов. — Деревообрабатывающие или кирпичные заводы, как в случае с „Триколором“ или ЖК „Утесов“, — довольно экологичные производства. А вот оборонное многопрофильное предприятие вполне может оказаться непредсказуемым по составу могильником отходов. Когда на территории одного из таких заводов стали возводить элитный жилой комплекс, только вывоз грунта растянулся на год».

«Исследовать историю любой городской промзоны пытливый покупатель может онлайн: все сведения об этих объектах есть в открытых источниках, — советует Иван Татаринов. — Девелоперы и сами охотно делятся историей проекта с покупателями: в таких проектах, как правило, стремятся сохранить изначальные элементы отделки (если здания представляют интерес с архитектурной точки зрения), используют историю промзоны в своих маркетинговых материалах».

Так что бояться жилья на бывшей промышленной территории не стоит, но узнать историю места нужно обязательно, вне зависимости от цены и класса ЖК.

Оставить заявку
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену