Выбираем район: что нужно знать о Хамовниках перед покупкой квартиры

02.05.2017

РБК

Хамовники являются одним из самых востребованных районов столицы среди покупателей жилья. Однако доступен район не всем: средние цены квадратного метра на первичном и вторичном рынках в этом районе составляют 738,2 и 768,8 тыс. руб. соответственно, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» риелторы. По средним ценам на новостройки, большинство из которых элитные, Хамовники уступают лишь соседнему Арбату.

Сейчас Хамовники, по оценке риелторов, пользуются популярностью из-за центрального расположения, хорошей экологии и транспортной доступности. В районе много парков, через район протекает Москва-река. Здесь нет комфорт-класса среди новостроек. На вторичном рынке представлены все типы жилья: дореволюционные, сталинские, кирпичные дома ЦК и панельные пятиэтажки.

Инфраструктура

Хамовники считаются одним из самых престижных локаций Москвы и отличаются хорошей транспортной доступностью. На территории района шесть станций метро («Кропоткинская», «Парк Культуры», «Фрунзенская», «Спортивная», «Воробьевы горы», «Киевская»). Большая часть Хамовников расположена между ТТК и Садовым кольцом, соединяющимися Большой Пироговской улицей, Фрунзенской набережной и Комсомольским проспектом.

Район славится большим количеством парковых зон, крупнейшие из них — парк «Усадьба Трубецких в Хамовниках» и сквер Девичьего поля.

В районе 16 детских садов, 22 средних учебных заведения — гимназии, лицеи и школы с углубленным изучением иностранных языков и математики. В их числе — лицей № 1535, который уже несколько лет подряд признается лучшей школой Москвы, а также ГБОУ школа № 57, входящая в пятерку лучших. В Хамовниках находятся престижные вузы: 1-й Московский государственный медицинский университет имени И. М. Сеченова, Московский государственный лингвистический университет, Дипломатическая академия МИД России и др.

В этом районе находится много музеев, галерей и театров: Государственный музей изобразительных искусств имени А. С. Пушкина, Музей имени Н. К. Рериха, Мультимедиа Арт Музей, Музей Москвы, Малая сцена Московского драматического театра под руководством Армена Джигарханяна и пр.

В Хамовниках расположены Новодевичий (основан в 1524 году) и Зачатьевский (основан в 1584 году) монастыри, воссозданный храм Христа Спасителя, храм Николая Чудотворца в Хамовниках и др.

Элитные проекты

Хамовники за последние 20 лет превратились из рабочего района с типовой застройкой, в том числе и промышленной, в одну из самых престижных для проживания локаций Москвы, отмечает директор департамента консалтинга риелторской компании Blackwood Александр Шибаев.

В числе первых девелоперов, которые начали строить в Хамовниках дома элитного класса, — компания «Реставрация Н». Она была основана в 1993-м и в том же году реализовала в свой первый проект, реконструировав доходный дом архитектора Клейна в Олсуфьевском переулке. На сегодня в портфеле компании более 20 девелоперских объектов, большая часть из которых находится в Хамовниках.

Игроки рынка недвижимости условно делят этот район на кластеры, в каждом из которых свой жилой фонд и, соответственно, цены. Так, в Хамовниках две «риелторские» локации — Остоженка и Пречистенка — относятся к самой дорогой и престижной «золотой миле». Также отдельно риелторы выделяют район арбатских переулков, Плющихи (Саввинская набережная, переулки Плющихи и Смоленки, включая Пироговскую улицу) и районы у метро «Спортивная» и «Фрунзенская». Если средние цены на первичном и вторичных рынках в районе «золотой мили» превышают 1 млн руб. за «квадрат», то в районе «Спортивной» и «Фрунзенской» его стоимость уже 639,2 тыс. руб.

В районе «золотой мили» преобладает новая застройка, здесь также реконструированы дореволюционные особняки, сохранились и сталинские дома, рассказывает руководитель офиса «На Фрунзенской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова. Новые ЖК на вторичном рынке в этой локации — это Barkli Plaza, Barkli Virgin House, Grand Prix, «Кристал Хаус», «Купер Хаус», «Молочный дом», «Новая Остоженка», «Парк Палас», «Опера Хаус».

В районе арбатских переулков — преимущественно дореволюционные постройки, кирпичные дома ЦК и небольшое количество новых ЖК («Академия», «Дворянское гнездо», «Стольник», «Плотникоff»), перечисляет Ольга Тихонова. В районе Плющихи — строения 1920-х годов, кирпичные дома ЦК и несколько современных ЖК (Bunin, Barrin House, «Венский дом», «Grand Deluxe на Плющихе», «Дом над водой», «Золотой дом на Плющихе», «Ривер Хаус», «Три тополя», «Смоленская застава»).

В районе «Спортивной» — «Фрунзенской» представлены практически все типы застройки (дореволюционные, сталинские, кирпичные дома ЦК и современные комплексы классов премиум и люкс). При этом старые дома и новые ЖК представлены практически в равных долях, примерно 10% предложения на вторичном рынке — это пятиэтажки 1920-х годов, кирпичные домах 1960-х и штучная панельная застройка, отмечает Ольга Тихонова. Современные ЖК в локации — «Пять звезд», «Андреевский дом», «Дом на Трубецкой», «Камелот», «Литератор», «Лужники Хаус», «Ля Дефанс», Knightsbridge Private Park и «Садовые кварталы» (сданные корпуса).

Новостройки

Хамовники очень привлекательны для потенциальных клиентов, желающих приобрести недвижимость в элитном сегменте, говорят риелторы. На первичном рынке недвижимости района на апрель—май 2017 года продажи ведутся в 15 жилых и апарт-комплексах, общий объем предложения превышает 550 лотов (более 90 тыс. кв. м), все они относятся к элитному сегменту. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках (жилье и апартаменты) Хамовников составляет, по данным «Метриум Групп», 738,2 тыс. руб.

С 2011 года Хамовники удерживают лидерство среди столичных районов по объему предложения в элитных новостройках. В настоящее время каждая четвертая сделка с элитным жильем заключается именно здесь. «По итогам 2016 года доля сделок в Хамовниках составила 24% от общего объема спроса. В первом квартале 2017 года основная доля спроса также приходилась на этот район — здесь совершалась каждая третья сделка. При этом спросом пользовались не только признанные лидеры рынка, но и недавно вышедшие проекты», — говорит директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина.

Вторичный рынок

Вторичный рынок Хамовников представлен в основном исторической застройкой — сталинками, кирпичными и панельными домами разной высотности, а также реконструированными особняками. По оценкам риелторов, здесь в продаже представлено более 1,2 тыс. лотов. По данным «Миэля», средняя цена предложения на вторичном рынке по всему району составила в марте 2016 года 768,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

Каждая четвертая сделка с вторичными элитными квартирами в Москве происходит в Хамовниках — 23% от общего объема спроса в 2016 году, рассказали в ассоциации агентств элитной недвижимости Top Brokers Alliance. Две трети этих сделок пришлось на недавно построенные дома — ЖК «Литератор», Barrin House, «Садовые кварталы» и другие, отмечает Кристина Томилина.

Самые высокобюджетные предложения расположены на Остоженке, которая входит в состав «золотой мили» (участок между Остоженкой, Пречистенкой и Москвой-рекой) и зачастую из-за своего исключительного местоположения позиционируется риелторами как отдельный район ЦАО с собственным ценообразованием, поясняет Мария Литинецкая.

Минимальный бюджет покупки в районе равен 8,7 млн руб. за однокомнатную квартиру в хрущевке в пешей доступности от метро «Спортивная». Самый дорогой объект вторичного рынка представлен в ЖК «Дом на Бурденко» (в нем также идут продажи на первичном рынке). Квартира площадью 250 кв. м стоит $6 млн, или около 338 млн руб.

Перспективные проекты

Район Хамовники, безусловно, является одним из самых привлекательных для девелоперов элитной недвижимости, считают риелторы. Хамовники попадают в тройку районов, где не будут сносить пятиэтажки и, следовательно, не появятся большие площадки под новое строительство, отмечает Наталья Шаталина.

Тем не менее Хамовники в элитном сегменте занимают лидирующую позицию по количеству проектов первичного рынка и числа квартир в продаже. Сегодня в районе, по данным «Метриум Групп», представлено 42,1% всех элитных квартир и 10,4% квартир премиум-класса.

Компания «Метриум Групп» знает о 15 перспективных площадках под застройку в Хамовниках. Крупнейшая из них — на Лужнецкой набережной, где планируется построить элитный комплекс общей площадью около 200 тыс. кв. м. Еще один относительно крупный проект Savvin River Residence площадью 48 тыс. кв. м появится на месте ткацкой фабрики по адресу Саввинский пер., 2-4-6, рассказали в «Метриум Групп». Остальные проекты относятся преимущественно к точечной застройке, информации о сроках их выхода нет, говорит Мария Литинецкая.

По данным Contact Real Estate, компания «Медстройинвест» собирается построить апарт-комплекс в Лужнецком проезде, д. 15; «Газпромбанк-Инвест» — ЖК на Фрунзенской набережной, д. 30; «СоюзНедвижимость» — жилой дом по адресу Олсуфьевский пер., вл. 9. На месте доходного дома на ул. Тимура Фрунзе, 10, компания «МПСИ» планирует строительство жилого дома, сообщили в Contact Real Estate.

В компании «Миэль-Новостройки» называют перспективные площадки под ЖК в Соймоновском проезде, 2-м Неопалимовском переулке и на территории «Стройэкспо». Также в Хамовниках анонсировано стрительство жилого комплекса класса люкс «Бродский» от компании Vesper.

История района

Район Хамовники образован в результате территориального деления города в 1991 году, граница (почти 1 тыс. га) проходит от Большого Каменного моста по Пречистенской, Фрунзенской, Лужнецкой, Новодевичьей, Саввинской, Ростовской набережным до пересечения с Бородинским мостом, по Смоленской улице до пересечения с одноименным бульваром, в центральной части — по переулку Сивцев Вражек и улице Знаменка.

Слово «хамовники» происходит от «хам», так в XIV веке называли льняное полотно. В Хамовной слободе жили ткачи, которых и прозвали хамовниками. Первоначально, в 20-е годы XVII века, когда вырос спрос на русский лен, в слободе жили мастера, переселенные из Твери. У царя Михаила Федоровича они были на особом положении — облагались невысокими налогами, освобождались от некоторых повинностей и не имели права жить где-либо, кроме своей слободы.

Слово «хамовники» использовалось в названиях улиц и набережных. Так, Большой (Долгий) Хамовнический переулок в 1920 году переименовали в улицу Льва Толстого (по усадьбе, где жил писатель); Хамовническую набережную в 1925 году назвали Фрунзенской; 1–3-я Хамовнические улицы в 1956 году стали 1–3-й Фрунзенскими; Хамовнический Камер-Коллежский Вал долго именовался Фрунзенским, а теперь называется просто Хамовническим Валом. 

Оставить заявку
Предложить собственнику свою цену
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену