Зависший загород

20.03.2017

Glavred.today

Компании, работающие на загородном рынке, обещали нам «бурную весну», эксперты единодушно рассказывали о готовящемся всплеске спроса и о большом количестве звонков и показов. Однако понятно, что не все так гладко и радужно. То, что загородный рынок все-таки в кризисе, выдает отсутствие нового строительства. Покупателям все чаще предлагают землю вместо коттеджей и таунхаусов, а желающих строить среди девелоперов единицы. Особенно это заметно в элитном сегменте.

В 2016 году началась реализация порядка 60 новых проектов, предложение пополнилось на 1,7%, подсчитали аналитики «Инком-Недвижимость». Это в полтора раза меньше, чем в годом ранее. Причем успешными можно назвать от силы 10-12 проектов, а большинство лотов представлены участками без подряда. Все вышедшие проекты относятся к сегментам «эконом», «комфорт» и «бизнес». Вот такие «сухие» цифры, которые возвращают с небес на землю и напоминают, что кризис, даже если не все компании признают, что он есть, по факту очень даже ощущается.

Для «вторички» сейчас, конечно, могут настать «золотые» времена, на которые она могла бы уже и не надеяться, если бы не такой настрой девелоперов. Но собственники на загородном рынке, как мы знаем, ни о каких кризисах слышать не хотели, свои завышенные цены корректировать не готовы, а дома их зачастую современным требованиям не отвечают. Так что воспользуется ли вторичный рынок сложившейся ситуацией, зависит только от самих домовладельцев.

«Новые проекты сейчас на рынок не выходят, акцент покупательского спроса смещен в сторону готовых современных домов с отделкой и мебелью в премиальных поселках Новой Риги и Рублевки. Мы ожидаем очередного понижения цен на старый фонд девяностых – начала двухтысячных, особенно в районе Рублево-Успенского шоссе. Этот запас домов уже морально устарел, но до сих пор держится продавцами по старым ценам: «сколько вложили — столько хотим вернуть». Но на нынешнем рынке вернуть вложенное и даже заработать можно только в сегменте современных, дизайнерски отделанных продуманных домов, а старый фонд, как правило, не соответствует настроениям покупателей», — говорит Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty.

«На загородном рынке накопилось довольно большое количество нереализованного предложения и на первичном, и особенно на вторичном рынке, — подтверждает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Point Estate. — Еще три года назад эксперты говорили о том, что из 10 000 построенных на Новой Риге домов «живут» всего 3000. И с тех пор ситуация не улучшилась – наоборот, многие люди уехали, не достроив дома или не отделав их.

Только в прошлом году на элитном вторичном рынке были выставлены на продажу около 700 объектов».

Строить неинтересно

«Пока с рынка не уйдет накопившееся избыточное предложение — особенно вторичное, так как «первички» уже осталось не так много — развивать новые проекты девелоперам будет неинтересно. Как только с рынка «вымоются» все ликвидные предложения, появится дополнительный спрос, а как только появится спрос, появятся и новые проекты от институциональных девелоперов с готовым интересным продуктом, а не просто участки без подряда», — говорит Тимур Сайфутдинов.

Такие проекты могут стать драйверами спроса, которые помогут рынку пойти вверх. Однако случится это не раньше 2018-2019 года, считает эксперт.

«Правила игры на загородном рынке остаются неопределенными. Нет генерального плана развития Московской области, возникают сложности с разрешительной документацией, да и большая часть интересных участков уже находится в «глубоком» залоге банков, причем часто по неадекватной рынку стоимости. Что-то может измениться не раньше 2018-2019 годов, после выборов, когда назначат новых людей, в том числе и в правительстве Московской области», — говорит Тимур Сайфутдинов.

«В 2013-2015 годах, во время активной фазы кризиса, девелоперы не брали на себя риск браться за освоение новых площадок. В этот зыбкий период, когда прогнозировать будущий спрос было крайне сложно, основной своей задачей застройщики видели завершение уже запущенных проектов, максимум — введение новых очередей в границах строящихся поселков», — рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

По словам Екатерины Румянцевой, дефицит новых качественных лотов уже заметен, а дальше может ощущаться еще более остро, если тренд не переломится.

Один из проектов, который пополнит рынок в 2017 году уже анонсирован агентствами. Речь идет о поселке премиум-класса «Арт Эко». Он находится на Новорижском шоссе, в 30 км от МКАД, цены в проекте колеблются от 59 до 89 млн рублей за лот. Всего в поселке будет 32 дома, 12 из них — полностью «под ключ». То есть в принципе это уже большой шаг вперед по сравнению с тем, что происходило в прошлом году.

Делимся планами

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев рассказывает, что суммарно в премиальном сегменте возможен выход четырех-пяти проектов по итогам 2017 года. А вот новых поселков классов элит и de luxe по-прежнему не будет, говорит Екатерина Румянцева.

Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome рассказала, что также возможен выход новой очереди поселка «Раздоры-2» на Рублево-Успенском шоссе с домами 480-650 кв. м на участках 14-15 соток.

Директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов говорит, что в 2017 году рынок готовится пополнить проект бизнес-класса, где будут представлены таунхасы. Поселок располагается на Новорижском шоссе.

О своих планах вывести новые поселки с таунхаусами рассказывают и в Kaskad Family, но это будут уже более доступные проекты. В феврале компания вывела на рынок вторую очередь ЖК KASKAD Park площадью 55 000 кв. м, а в марте собирается презентовать новый проект площадью 100 000 кв. м. «Также есть планы по выводу на рынок в течение 2017 года еще двух поселков, все в нашей любимой, проверенной годами концепции — малоэтажные жилые комплексы комфорт-класса с таунхаусами, многоквартирными малоэтажными домами и авторской концепцией общественных пространств на территории жилого комплекса», — делится планами Артур Григорян, генеральный директор компании «KASKAD Недвижимость».

Два новых проекта готовится вывести на рынок компания iResidence, также сразу несколько поселков презентует группа «Интегра».

Аналитики «Инком-Недвижимость» прогнозируют, что массовый сегмент будет пополняться в новом году более активно, чем высокобюджетный, однако позитивной эту тенденцию едва ли можно назвать. Около 80% предложения по итогам года могут составить участки без подряда, причем большая часть из них уже сейчас считается неликвидом, и будет так же «висеть», как сейчас «висят» устаревшие элитные домовладения.

Оставить заявку
Заявка
Обратный звонок
Отправить список по почте
Оставить заявку

Узнайте, сколько стоит
ваша недвижимость?

Получить презентацию на почту
Запросить цену